Voorbereiding op de invoering Novelle

Op 11 februari dit jaar is de Novelle voor de herziene Woningwet (hierna: Novelle) door minister Blok ter consultatie voorgelegd aan Aedes, vastgoedbeleggers, toezichthouders en de Woonbond.

De Novelle gaat onder andere in op het werkgebied van de corporaties, de rol van gemeente en intern en extern toezicht. Ook wordt de uitwerking van de administratieve scheiding en juridische splitsing behandeld. Verder besteed de Novelle aandacht aan de financiering van DAEB en niet-DAEB activiteiten.

Minister Blok streeft er naar de Novelle per 1 januari 2015 in te voeren. Dit lijkt nog ver weg maar gezien de forse impact die de Novelle heeft op de activiteiten van corporaties is een tijdige voorbereiding gewenst. Maar waar kunt u nu al mee aan de slag?

Scheiding DAEB en niet-DAEB

In de Novelle worden de toegestane DAEB activiteiten nog verder aangescherpt ten opzichte van de bestaande regelgeving. Woningcorporaties krijgen toestemming om zich bezig te houden met huurwoningen onder de liberalisatiegrens, maatschappelijk vastgoed en functies die samenhangen met woon-zorggebouwen.

Tot de niet-DAEB activiteiten wordt gerekend geliberaliseerde woningen, nieuwbouw koopwoningen, BOG en commerciële grondposities. Om kruissubsidiëring van niet-DAEB door DAEB activiteiten te voorkomen moet de corporatie de DAEB en niet-DAEB activiteiten scheiden.

Keuze administratief of juridische schreiding

De mogelijkheden die uw corporatie nog heeft op het gebied van niet-DAEB investeringen zijn afhankelijk van de keuze die u op het moment van de splitsing maakt. Bij een administratieve scheiding moeten de niet-DAEB investeringen ten dienste van de DAEB activiteiten staan. Hiermee zijn de niet-DAEB investeringen fysiek en geografisch beperkt. Ook moet de corporatie een zware procedure ondergaan voordat tot de investering kan worden overgegaan.

Bij een juridische splitsing heeft u via de dochter onderneming meer ruimte tot het investeren in herstructurering of stadsvernieuwing. Na de juridische scheiding is er geen additionele interne financiering mogelijk, maar de dochter is niet gebonden aan de beperkingen die een administratieve scheiding meebrengt. Ook staat de dochter niet onder toezicht van het WSW.

Woningen overhevelen

De Novelle biedt u de mogelijkheid om te liberaliseren woningen over te hevelen van de DAEB tak naar de niet-DAEB tak. Het gaat dan om woningen met meer dan 142 WWS-punten maar met een huidige huur onder de liberalisatiegrens.

Deze woningen kunt u behouden voor de DAEB tak, maar ook overdragen. Afhankelijk van de financiële levensvatbaarheid op basis van de huidige verdeling tussen DAEB en niet-DAEB en de investeringsplanning kan het raadzaam zijn om deze woningen over te dragen. De reden om over te gaan tot het overhevelen van woningen is om investeringsruimte te creëren in de niet-DAEB tak of meer woningen beschikbaar maken voor verhuur aan middeninkomens. Een hogere kasstroom en groter beschikbaar onderpand biedt immers meer zekerheden voor de financier die daardoor meer financiering ter beschikking kan stellen.

Richting kiezen

Om een gedegen keuze te maken tussen administratieve en juridische scheiding is het van belang de ambities te bepalen met betrekking tot de niet-DAEB investeringen en het bedienen van de middeninkomens. Met behulp van scenario analyse kan de levensvatbaarheid bij splitsing en de huidige en toekomstige financierbaarheid van beide takken geanalyseerd worden voor uiteenlopende scenario’s. Deze analyses vergroten het inzicht in de gevolgen van de splitsing beide takken.

Voor een uitgebreide behandeling van de Novelle kunt u zich ook aanmelden voor de kennisdag Novelle Woningwet op 22 mei aanstaande.