Vijf tips voor een soepel investeringsproces en betere besluitvorming

Investeringsbesluiten zijn ingrijpend: ze kennen een langjarig en risicovol voortraject en raken direct de financiële continuïteit van je corporatie. Een soepel investeringsproces vraagt dan ook om meer dan een doorrekening. Het draait om actuele kaders, heldere afspraken over de uitvoering en besluitvorming die voorspelbaar en navolgbaar is. Nu de beleidswaarde het leidende waardebegrip wordt in de jaarrekening, is het een natuurlijk moment om je investeringsstatuut en fasedocumenten weer tegen het licht te houden. Wij zetten vijf praktische tips op een rij voor meer grip en soepelere besluitvorming.

Tip 1: Geef beleidswaarde een centralere rol in je investeringsbeoordeling

Bij veel woningcorporaties spelen markt- en beleidswaarde naast elkaar een belangrijke rol bij het beoordelen van investeringen. Beide zijn vaak onderdeel van de vermogenstoets in de vorm van een onrendabele top (ORT).

Wanneer een corporatie ook rendementskengetallen berekent zoals een IRR of een direct rendement (DR) dan kunnen deze zowel gebaseerd zijn op de markt- als beleidswaarde kasstromen en/of eindwaarde.

Met de stelselwijziging wordt marktwaarde minder relevant en zijn corporaties niet meer verplicht om zelf de marktwaarde te bepalen. Wij adviseren daarom de financiële toetsen uit het investeringsstatuut zoveel mogelijk aan te laten sluiten op de beleidswaarde. Een ORT op basis van de beleidswaarde en een rendementsberekening op basis van de beleidswaarde kasstromen. Als best practice adviseren wij een IRR op basis van een 60 jaarsperiode, zonder eindwaarde.

Leg je rekenspelregels vast in de bijlage van je investeringsstatuut. Door te focussen op één leidend waardebegrip creëer je duidelijkheid in de organisatie en houd je je besluiten navolgbaar.

Tip 2: Borg de actualisatie van je referentieprojecten

Referentieprojecten vormen het ijkpunt waaraan je nieuwe voorstellen spiegelt: volkshuisvestelijke prestaties, stichtingskosten en verwachte financiële opbrengsten. Werk je met verouderde referenties, dan krijg je scheve vergelijkingen en onzorgvuldige besluitvorming.

Borg daarom dat referentieprojecten jaarlijks worden geactualiseerd, bijvoorbeeld via de kaderbrief of bij vaststelling van de begroting. Door herijking van de uitgangspunten gelijk met de begrotingscyclus, loopt dit proces automatisch mee in de P&C-cyclus en is het meteen breed gedragen.

Maak van de actualisatie geen ad-hoc aangelegenheid, maar beleg het vooraf bij een vaste eigenaar en betrek Wonen, Vastgoed én Financiën.

Tip 3: Zorg dat je fasedocumenten aansluiten op de actuele kaders

Het statuut en de fasedocumenten horen één samenhangend geheel te vormen. De uitgangspunten uit je statuut werken door in de formats van de fasedocumenten waarmee je projecten fase voor fase onderbouwt. Pas je het statuut aan, pas dan in dezelfde beweging ook de fasedocumenten aan.

Spreek daarbij een heldere overgangsregeling af voor lopende projecten, zodat duidelijk is welk kader geldt en de besluitvorming navolgbaar blijft.

Tip 4: Pas je referentieprojecten aan met de nieuwste inzichten uit afgeronde projecten

Veel investeringsprocessen stoppen bij het besluit, terwijl de grootste leerwinst juist aan het einde zit. Vergelijk na realisatie de gerealiseerde uitkomsten met de oorspronkelijke business case. Zo zie je waar je aannames klopten en waar niet.

Koppel die uitkomsten structureel terug naar je investeringsstatuut en je referentieprojecten, zodat je uitgangspunten realistisch en actueel blijven. Leg vooraf vast welke kengetallen je bij de evaluatie nacalculeert. Op die manier is nacalculatie geen verantwoording achteraf, maar de motor onder een continu verbeterend proces.

Tip 5: Stel de samenwerking tussen en binnen afdelingen centraal

Door je investeringsstatuut en referentieprojecten actueel te houden en de lijn door te trekken naar je fasedocumenten, leg je een stevig en navolgbaar fundament onder je besluitvorming. Maar daarmee ben je er nog niet. Een soepel investeringsproces draait ook om de samenwerking: een gedragen rolverdeling tussen eerste en tweede lijn, afstemming tussen wonen, vastgoed en financiën, transparantie over proces en tijdlijnen voor externe partners (gemeente, ketenpartners, ontwikkelaars) en natuurlijk geïnformeerde en betrokken huurders. Die kant bepaalt voor een groot deel of een investeringsbesluit ook echt van de grond komt en is het volgende onderdeel om aan te werken.

Je kennis vergroten rondom het investeringsproces?

Heb je vragen over deze tips en het investeringsproces? Neem vrijblijvend contact op met Niels Kornegoor. Wil je aan de slag met je kennis over dit onderwerp?

Tijdens de training Investeringsafweging plaats je investeringen in het bredere perspectief en leer je meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders. Ben je juist op zoek naar handvatten voor een gedegen financiële beoordeling van projecten? Bekijk dan het programma van de training: Rekenen aan investeringen.