Alwel over investeren, onderhouden of verkopen: hoe maak je de juiste keuzes?

Hoe haal je de financiële kracht uit stenen? Joyce Snepvangers zit al haar hele werkende leven spreekwoordelijk tussen de stenen. Aanvankelijk werkte ze in het commerciële vastgoed, maar zette uiteindelijk de stap naar woningcorporatie Alwel waar ze assetmanager is. “Financiën, vastgoed en het welzijn van de corporatie gaan hand in hand.”

Rendement is niet alles

“In de periode dat ik in het commercieel vastgoed werkte, zat ik bij een private equity partij. Daar draaide het veel meer om het behalen van het hoogste rendement in plaats van om de stenen; wat je het beste met je portefeuille kan doen om je vastgoed optimaal te laten renderen. Ik miste ook een beetje de menselijke maat: hoe je die stenen dan voor je huurders kunt laten werken. Het rendement voerde de boventoon boven de huurders. Dat wilde ik niet meer. Vandaar dat ik nu tien jaar geleden de overstap naar een woningcorporatie heb gemaakt.”

Wat doe je als assetmanager?

“Ik doe heel veel verschillende dingen, ook veel zaken die misschien wat minder te maken hebben met puur assetmanagement. Zo ben ik veel aan de voorkant bezig met nieuwbouw en gebiedsontwikkelingen: contacten met gemeenten en andere partijen om te komen tot nieuwe locaties en de beste invulling voor die locaties. Daarbij houd ik rekening met onze uitgangspunten en wensen. Maar ook met de hele wijk en de stad, voor nu en in de toekomst.

Verder doe ik het hele begrotingsproces vanuit vastgoedsturing. Daarbij bekijk ik de koers: waar gaan we heen, wat willen we bouwen en waar, wat en hoe gaan we renoveren of slopen en nieuwbouwen, wat wordt de huur, hoe gaan we van het gas af et cetera. En hoe draagt dat dan bij aan de veerkracht en leefbaarheid en hoe voldoen we daarmee aan de NPA? Het is zaak om dat zowel aan onze eigen doelstellingen te laten voldoen als aan de wettelijke eisen. Ik probeer die hele begroting dus te laten landen binnen mijn portefeuille.”

Welke rol spelen financiën daarin?

“Een grote. We kunnen aan veel knoppen draaien en hebben enorme ambities, maar alles moet wel de financiële ruimte hebben. Vanuit assetmanagement proberen we dus meer te sturen op financiële continuïteit van onze portefeuille, maar ook van de organisatie als geheel. Als dat niet goed staat, komen ook andere doelstellingen van de corporatie in gevaar, zoals verduurzaming en het bevorderen van de leefbaarheid in wijken. Je kunt een euro maar een keer uitgeven. En wat de meeste volkshuisvestelijke en financiële bijdrage levert, is in elke wijk en op elk complex weer anders en het vraagt dus scherp aan de wind zeilen.”

Naar welke speerpunten gaat bij jullie het geld naartoe?

“In ons verzorgingsgebied is een aantal wijken dat extra stimulering nodig heeft wat betreft leefbaarheid en veerkracht. Ik kijk dan samen met gemeenten wat we daaraan kunnen doen. Daar zit een stukje sloop en nieuwbouw in, een deel renovatie en verduurzaming, huuroptimalisatie en keuzes tussen sociale en middenhuur maar ook sturing op doelgroepen en toewijzing en verkopen. Met al die zaken kunnen we sturen op de instroom in een wijk en zo de leefbaarheid vergroten. Maar elke draai aan een knop heeft gelijk een financieel effect dus telkens moeten we de juiste afweging maken. We draaien dus aan de uitgaven- en inkomstenkant.”

Had je genoeg kennis om aan al die knoppen te draaien?

“Ik vond zelf dat dat beter kon en ik wilde graag een betere gesprekspartner worden als we het over financiële sturing en de effecten op onze ratio’s hadden. Daarom ben ik de Leergang Corporatie Financiën gaan volgen. Ik wist bijvoorbeeld wel dat we beter kunnen investeren in plaats van onderhoud te doen, maar waar dan precies het verschil zit op de verschillende ratio’s had ik nog niet helemaal scherp.

Welk effect heeft het als we bijvoorbeeld daken niet onderhouden, maar er een groot investeringsproject van maken? Of de vraag hoe je het beste je wensportefeuille kunt behalen: door meer te verkopen en met die financiële ruimte weer meer te bouwen? Of kun je beter minder verkopen en minder bouwen? Bij dat soort vragen wilde ik graag verdieping.”

Heb je nu concrete antwoorden voor de invulling van je wensportefeuille?

“Zeker. Meer verkopen en meer bouwen blijkt voor ons interessanter te zijn. Ook hebben we gekeken naar het effect van het herclassificeren van sociale huurwoningen, renoveren en verduurzamen versus sloop en nieuwbouw en welke effecten dit heeft op de kasstromen en de verschillende ratio’s. We konden onze eigen situatie meteen voorleggen omdat we de leergang in company hebben gedaan met onze werkgroep Integrale Portefeuillesturing. De docent had zijn huiswerk prima gedaan en onze situatie helemaal doorgerekend. We konden meteen met de uitkomsten aan de slag en bekijken welke sturing bij ons het juiste effect had. Dat was echt super.”

Wil je ook meer verdieping in de financiën van je corporatie?

Heb je ook behoefte aan een strategische verdieping? Tijdens de Leergang CorporatieFinanciën ben je (in vijf middagen) in staat om een nog betere sparringpartner te zijn voor je financiële collega’s. De focus ligt daarbij op de samenhang tussen thema’s als ‘waarde’, ‘resultaat’  en ‘kasstromen’.

Juist behoefte aan een in company om samen met je collega’s meer te leren over de basis rondom financiën? Neem contact op voor de mogelijkheden.