Maatschappelijke bijdrage inzichtelijk: de Marktwaarde Waterval
Recentelijk is de Corporatie Survey Q1 2017 gepubliceerd. Ons onderzoek maakt duidelijk dat corporaties de nieuwe presentatie-indicatoren van de externe toezichthouder hebben omarmd: 90% van de respondenten geeft aan de prestatie-indicatoren te gebruiken bij besluitvorming. Dit is een mooi resultaat zo kort na introductie van de nieuwe Woningwet.
Echter, het sturen op waarde gebeurt nog heel verschillend: 37% stuurt op marktwaarde, 33% op bedrijfswaarde en 20% op een beklemde marktwaarde. Deze diversiteit is niet verwonderlijk. Ten eerste hanteren ook WSW en Autoriteit woningcorporaties deze verschillende waardebegrippen in hun beoordelingskaders. Ten tweede is bedrijfswaarde een ingeburgerd waardebegrip en niet stel op sprong verdwenen uit het beleid van corporaties. Ten derde is de essentie van corporaties dat zij zich niet marktconform gedragen, dus sturen op sec marktwaarde roept vragen op.
Sturen op marktwaarde alleen schiet tekort
Sturen op marktwaarde alleen schiet tekort, omdat er geen relatie is met de kasstromen van een corporatie. Sturen op bedrijfswaarde schiet ook tekort. Er is een link met de kasstromen, maar niet meer met de balans die op marktwaarde is gebaseerd. Daarnaast is de berekeningssystematiek van bedrijfswaarde en marktwaarde dermate verschillend dat vergelijken zinloos is. Door te sturen op een beklemde marktwaarde wordt zowel een relatie met de operationele kasstroom als met de balans gelegd.
1e beklemde marktwaardebegrip: Marktwaarde met volkshuisvestelijke bestemming
Er zijn twee beklemde marktwaardebegrippen in gebruik. De Aw hanteert marktwaarde met volkshuisvestelijke bestemming. Dit is een marktwaarde waarbij wordt aangegeven welk deel van het vermogen niet wordt gerealiseerd, omdat corporaties geen marktconforme opbrengsten hebben. Immers, corporaties houden hun woningen beschikbaar voor de doelgroep en vragen lagere huren dan marktpartijen.
2e beklemde marktwaardebegrip: Marktwaarde met beleidsbeklemming
Het tweede beklemde marktwaardebegrip is de beleidswaarde, of beter de marktwaarde met beleidsbeklemming. Hier wordt niet alleen rekening gehouden met corporatiebeleid aan de opbrengstenkant, maar ook aan de kostenkant. Niet marktconforme onderhouds-, beheer- en leefbaarheidsuitgaven vormen een verdere beklemming van het corporatievermogen.
De Marktwaarde Waterval
De figuur hiernaast toont de marktwaarde waterval. Deze waterval kan gemaakt worden op ieder gewenst niveau: portefeuille, deelportefeuille, complex of verhuureenheid. Ook kan de waterval worden weergegeven in rendement, waardoor rendementsverlies agv maatschappelijke inzet transparant wordt.
Inzicht in maatschappelijke bijdrage
Een groot voordeel van het gebruik van de waterval is dat een consistent sturingkader ontstaat. Nog belangrijker is dat de maatschappelijke bijdrage van een corporatie transparant wordt. Hierdoor is het mogelijk om te beoordelen of de maatschappelijke bijdrage daadwerkelijk wordt gecreëerd op de beleidsvelden die in de strategie van de corporatie als speerpunt zijn benoemd.
Daarnaast kan de waterval worden gebruikt om externe belanghebbenden inzicht te geven in de maatschappelijke inzet van de corporatie. Sturen en verantwoorden op basis van een beklemde marktwaarde heeft daarmee voordelen. Momenteel is het gebruik nog beperkt. Wij helpen u graag het potentieel van beklemde marktwaarde voor sturing en verantwoording te ontdekken.
Meer informatie of vragen?
Heeft u vragen of wilt u meer informatie over sturen en besluiten op basis van marktwaarde met beleidsbeklemming? Neem gerust contact met op met één van onze adviseurs. Ook biedt de Finance Ideas Academy trainingen aan waaronder Financiële sturing; Financiële sturing voor bestuurders en toezichthouders; Verantwoord investeren en de training Marktwaarde.
