Gebruik van de marktwaarde in de financiële sturing

Het introduceren van de marktwaarde in de meerjarenbegroting gaat niet over één nacht ijs. Naast het bepalen van de huidige marktwaarde van uw bezit, moet u namelijk ook een uitspraak doen over de marktwaardeontwikkeling voor de komende jaren. Daarnaast hebben alle mutaties vanuit uw portefeuilleplan natuurlijk ook effect op de totale marktwaarde. In dit artikel staan we stil bij het prognosticeren van de marktwaardeontwikkeling van uw bestaande bezit.

Met het verschijnen van de Novelle wordt duidelijk dat de marktwaarde een steeds prominentere plek krijgt binnen de corporatiesector. Ten tijde van de splitsing, voorlopig gepland op 1 januari 2016, moet het gehele bezit gewaardeerd zijn op marktwaarde. Daarnaast zijn steeds meer corporaties bezig om de financiële sturing integraal in te richten met de marktwaarde als achterliggende waarderingsgrondslag. Dit betekent dat zij naast de waardemutaties op basis van het portefeuilleplan, ook de marktwaardeontwikkeling van het bestaande bezit moeten bepalen. En dit is lastiger dan in eerste instantie zal worden gedacht.

Bepalen van de marktwaardeontwikkeling

De marktwaardeontwikkeling van uw bezit is niet eenvoudig te voorspellen. De marktwaarde kan bijvoorbeeld niet zomaar geïndexeerd worden over de jaren heen. Voor ieder jaar zal opnieuw een waarde bepaald moeten worden op basis van de kasstromen in de daaropvolgende 15 jaar met een eindwaarde op basis van een exit yield. Deze roll-over periode verlengt uw meerjarenprognose met 15 jaar. Immers, de marktwaarde van uw bezit in het laatste jaar moet ook worden bepaald. Dit lijkt erg ingewikkeld, toch kan op basis van correcte informatievoorziening en eenduidige uitgangspunten een goed onderbouwde uitspraak gedaan worden.

Bepalende factoren voor de marktwaardeontwikkeling

Als men de huidige marktwaarde van een complex bepaalt, wordt bij mutatie rekening gehouden met huuroptimalisatie of verkoop. In werkelijkheid verkoopt de corporatie deze woning vaak niet en ook verhoogt zij de huren niet altijd maximaal. De lagere streefhuur zal een duidelijk effect hebben op het huurniveau voor de jaren erna en zodoende de marktwaardeontwikkeling drukken. Daarnaast moet een uitspraak gedaan worden over de exit yield, nu én in de toekomst. Deze wordt doorgaans gebaseerd op de huidige BAR, met een jaarlijkse opslag die zal verschillen per type woning.

Het prognosticeren van de marktwaardeontwikkeling is niet eenvoudig. Naast het feit dat het modelmatig een uitdagende klus is, moeten alle parameters met vertrouwen vastgesteld worden. Toch bent u als corporatie zelf het best in staat een inschatting te maken, omdat u de kenmerken van uw bezit het beste kent. Omdat het waarderen op basis van marktwaarde binnen afzienbare tijd verplicht zal worden, is de verwachting dat veel corporaties de marktwaarde zullen integreren in hun financiële sturing.