Woningtoewijzingen: door de bomen het bos zien

Het speelveld rondom woningtoewijzingen is veranderd met de inwerkingtreding van de (herziene) Woningwet per 1 juli 2015. Waar corporaties voorheen ‘slechts’ moesten voldoen aan de staatssteunregeling (ook wel EU-norm genoemd), komt daar per 1 januari 2016 passend toewijzen bij. De speelruimte voor het toewijzen van woningen wordt hiermee aanzienlijk beperkt.

Ziet u door de bomen het bos nog?

90%-10% of 80%-10%-10%?
Sinds 2011 moeten corporaties ten minste 90% van de sociale huurwoningen, ofwel woningen met een huurprijs tot € 710,68 (prijspeil 2015), toewijzen aan huishouden met een inkomen niet hoger dan € 34.911 (prijspeil 2015). De resterende 10% kan worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen hoger dan deze inkomensgrens. Dit zal u allen bekend in de oren klinken.

Per 1 juli 2015 is echter extra toewijzingsruimte beschikbaar voor middeninkomens. Huishoudens met een middeninkomen hebben een inkomen hoger dan € 34.911, maar niet hoger dan € 38.950 (prijspeil 2015). Concreet betekent dit dat 80% van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan de primaire doelgroep. De resterende 20% kan als volgt worden toegewezen:

1. De volledige 20% wordt besteed aan huishoudens met een middeninkomen.
2. De resterende toewijzingsruimte wordt deels besteed aan huishoudens met een middeninkomen en deels aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 38.950. Voor de laatste categorie blijft wel de maximaal 10% ‘vrije’ toewijzingsruimte en de bijbehorende voorrangscriteria van kracht.

Of een corporatie gebruik maakt van de extra toewijzingsruimte, en op welke wijze, is geheel afhankelijk van de noodzaak en het beleid. Per 1 januari 2021 gaan de oude toewijzingsregels (90%-10%) weer in.

Passend toewijzen

Vanaf 1 januari 2016 moeten corporaties tenminste 95% van de huishoudens met potentieel recht op huurtoeslag (op basis van hun inkomen) een passende woning toewijzen. Een passende woning is een woning met een huurprijs niet hoger dan de lage (€ 576,87) of hoge (€ 618,24) aftoppingsgrens, afhankelijk van de huishoudsamenstelling. Voor veel corporaties heeft dit grote gevolgen. De komende maanden moeten er belangrijke strategische beslissingen worden gemaakt op het gebied van onder andere beschikbaarheid, betaalbaarheid en keuzevrijheid.

Om enkele voorbeelden te noemen:

Het beleid omtrent passend toewijzen vormgeven, is een grote uitdaging. Het gevaar is dat corporaties (te) drastische maatregelen nemen. Uiteraard is afwachten en niets doen ook geen optie.

Heeft u inzicht in de huidige situatie? Had u op basis van het woningaanbod en het aantal huurtoeslaggerechtigden in 2014 passend kunnen toewijzen? Welke doelgroep wilt u primair bedienen? Mensen met recht op huurtoeslag? Huishoudens met een inkomen tot maximaal € 34.911? Of bent u van mening dat de extra toewijzingsruimte voor middeninkomens niet voor niets tot stand is gekomen? Dergelijk inzicht vormt een goede basis voor het beleid omtrent woningtoewijzing.

Meldingsplicht

In het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting is een brede meldingsplicht voor de Raad van Toezicht / Raad van Commissarissen van corporaties opgenomen. Indien de corporatie niet voldoet aan de toewijzingsnormen moet dit gemeld worden bij de Autoriteit woningcorporaties. Dit onderstreept het belang van een gedegen inkomensregistratie, interne controle en monitoring.

Binnenkort verschijnt er een nieuwsbrief special waarin wij verder ingaan op de gevolgen van passend toewijzen voor de inkomenstoetsing. In deze special wordt tevens aandacht besteed aan belangrijke wijzigingen in de wet- en regelgeving en intermediaire verhuur.
Wilt u de nieuwsbrief ook ontvangen? Mail dan uw gegevens naar info@fi-academy.nl.