Strategische keuzes zeer belangrijk bij de scheiding

Corporaties bereiden zich momenteel volop voor op de keuze voor juridisch of administratief scheiden, of vrijstelling. Dit proces wordt in veel organisaties getrokken vanuit de financieel-administratieve afdeling. Dit is ingegeven vanuit de impact op de inrichting van de administratieve organisatie. De strategische afwegingen vanuit missie, visie en marktomstandigheden zijn, naast  financiële kaders, hierbij echter ook van belang.

Autoriteit: fundament bij strategie en volkshuisvestelijke opgave
De Autoriteit Woningcorporaties stelt in haar handreiking rond scheiden dat strategie en volkshuisvestelijke opgave het fundament vormen voor het splitsingsplan.

Daarbij let zij op:

• De visie en doelstellingen van de corporatie.
• De portefeuillestrategie en de daaraan ten grondslag liggende analyse van de doelgroep, waarbij gekeken is naar de behoefte / inkomensverdeling, kwaliteitsbehoefte (incl. energiebeleid), en de streefvoorraad.
• De huidige en toekomstige markt voor Daeb en niet-Daeb-bezit (10 jaar vooruit).
• Afstemming op de regionale woningmarkt en de samenhang met woonvisie en prestatieafspraken.

Andere stappen in de afwegingen zijn meer bedrijfskundig-organisatorisch van aard; de effectiviteit van de organisatie en de financiële consequenties. Hier gaan we in dit artikel niet op in.

Actueel ondernemingsplan en portefeuillestrategie

De strategisch-volkshuisvestelijke onderbouwing stelt een aantal eisen. In de eerste plaats gaat het om een consequente vertaling van het ondernemingsbeleid en het portefeuillebeleid. Centrale vraag daarbij is wat u in uw situatie ziet als kerntaak van de corporatie? Dit zal in Oost-Groningen een heel andere afweging zijn dan in de Randstad, bijvoorbeeld vanwege een verschillende marktpositie van middeninkomens.

Marktanalyse in scenario’s en met stakeholders

Een marktanalyse is nodig ter onderbouwing. Wat is de verwachting ten aanzien van de behoefte(ontwikkeling) van doelgroepen? Hebben we de sociale voorraad langdurig nodig voor de volkshuisvestingsopgave in de gemeente?

We benoemen de volgende aandachtspunten bij deze marktanalyse:
In de eerste plaats kan een behoefteraming geen zeker eindplaatje voor over 10 jaar bieden. Er is veel onzekerheid over bijvoorbeeld de regionale inkomensontwikkeling, ontwikkeling van scheefheid, effecten van passend toewijzen en overheidsbeleid. Een afweging op basis van één vast cijfer voor over 10 jaar betekent het ontkennen van onzekerheden. Beter is het om te werken met enkele scenario’s naast elkaar. Wat is bij verschillende scenario’s volkshuisvestelijk gezien de beste keuze? Op grond hiervan kunt u een keuze maken wat vanuit verschillende scenario’s voor u de verstandigste keuze is.

In de tweede plaats hebben gemeenten ook hun ambities. Zij zullen een (positieve) zienswijze moeten geven op uw plan. Bij verschil van inzicht tussen gemeente en corporatie weegt de Autoriteit dit zeker mee in de beoordeling van het voorstel. Er is nog tijd om de gemeente mee te nemen in het proces. Zoals u graag betrokken wilt zijn bij een woonvisie, is het zinvol om gemeente(n) reeds bij de voorbereiding te betrekken; dus vanaf nu. Doel moet zijn een gedeeld beeld van de ambities voor de woningmarkt. Dit voorkomt ‘gedoe’ op een later moment in het proces.

Strategisch proces

Kortom: scheiden moet gezien worden als een strategisch proces, waarin missie, visie en marktverwachtingen een prominente plek verdienen. Om te komen tot een gedragen en optimale keuze is het nodig rekening te houden met verschillende scenario’s en de tijdige inbreng van stakeholders.

Dit artikel is een bijdrage van Companen aan de nieuwsbrief van Finance Ideas Academy

Bron: Companen