Marktwaarde: doe het zelf!
Steeds meer corporaties waarderen hun bezit op de marktwaarde in verhuurde staat. Daarbij wordt vaak sterk geleund op de ervaring en kennis van externe partijen. Dit is waardevol indien binnen de corporatie nog weinig ervaring is opgebouwd met het bepalen van de marktwaarde. In de aanloop naar het sturen op marktwaarde is het echter cruciaal om zelfstandig de marktwaarde in verhuurde staat te kunnen bepalen en diepgaand inzicht te hebben in de gevoeligheden van de marktwaardeberekening.
Een nieuwe uitdaging
Het waarderen op marktwaarde in verhuurde staat leidt ertoe dat corporaties nieuwe kennis moeten opdoen over de opbouw en gevoeligheden van hun waarderingsmethode. Het vaststellen van een disconteringsvoet en exit yield per complex kan bijvoorbeeld al een hele uitdaging zijn, zeker in vergelijking met de bedrijfswaardeberekening (waarvoor aansluiten bij de uitgangspunten van het WSW en CFV een eenvoudig houvast biedt). Daarnaast ontstaat een verschil tussen de kasstromen in de waardering en de feitelijke te realiseren kasstromen in de toekomst. Dit komt onder andere tot uiting in het hanteren van marktconforme normen voor onderhoud- en beheerlasten in de marktwaardeberekening, ten opzichte van het werkelijk – veelal niet marktconforme – verwachte onderhoud en beheer zoals dat in de bedrijfswaardeberekening is opgenomen.
Inzicht in gevoeligheden van marktwaarde
Ondanks de uitdagingen met betrekking tot het opdoen van nieuwe kennis en ervaring, is het van groot belang dat corporaties snel meer inzicht krijgen in de gevoeligheden van de marktwaarde in verhuurde staat. Immers, zodra op de marktwaarde moet worden gestuurd, kan onvoldoende inzicht gemakkelijk leiden tot besluiten die achteraf onverstandig blijken te zijn. In tijden waarin de financiële marges afnemen, kan dit grote impact hebben op de continuïteit van de organisatie. De marktwaarde in verhuurde staat is onderdeel van de core business van corporaties, en geen enkele organisatie kan het zich veroorloven om de core business in handen van externe partijen te leggen. Dat gebeurt op dit moment niet met de bedrijfswaarde (kent u corporaties die een taxateur de bedrijfswaarde laten bepalen?) en kan ook bij de waardering op marktwaarde niet aan de orde zijn.
Met onze opleidingen Asset Management en Vastgoedrekenen & Marktwaardering verkrijgt u diepgaande kennis van (het sturen op) de marktwaarde in verhuurde staat en de gevoeligheid die daarbij een rol spelen.
