Goede selectie van verkoopcomplexen belangrijker dan ooit

De druk van de overheid op de corporatiesector neemt steeds verder toe. Corporaties gaan als gevolg hiervan steeds minder investeren. Deze ‘bouwstaking’ noemt de Tweede Kamer zelfs onacceptabel. Het feit dat corporaties minder investeren wordt mede veroorzaakt doordat de corporatiesector de komende jaren de Vestia- en de verhuurderheffing moet afdragen. Daarnaast is het kabinet voornemens om de bouw en verhuur van geliberaliseerde huurwoningen buiten de kerntaak van corporaties te stellen. De geliberaliseerde huurwoningen hebben in veel gevallen een positief effect op de operationele kasstromen. Met het wegvallen van geliberaliseerde huurwoningen en de aangekondigde verhuurdersheffing zal de druk op de kasstromen in de toekomst verder toenemen. Om onder deze druk uit te komen is verkoop van bestaand bezit een voor de hand liggende optie.

Uitponden of complexgewijs verkopen

Door de steeds strengere eisen van de geldverstrekkers, en de onzekerheid op de woningmarkt wordt het individueel verkopen van woningen steeds ingewikkelder. Het complexmatig verkopen van een deel van de portefeuille is hiervoor een goed alternatief. Op de lange termijn genereert het individueel verkopen van woningen vaak de meeste opbrengsten, waar complexmatige verkoop op de korte termijn vaak de opbrengsten optimaliseert. Inzicht verkrijgen in deze opbrengsten is hierbij van groot belang.

De juiste complexen selecteren

Met de toenemende druk op de kasstromen wordt de noodzaak om verkopen te integreren in de portefeuillestrategie steeds groter. Het bepalen van een adequate verkoopstrategie is hierbij essentieel. Daarnaast is het van groot belang om de juiste complexen te selecteren. Een groot aantal corporaties biedt op dit moment een of meerdere complexen aan, hierdoor is het aanbod voor investerende beleggers groot is. Beleggers hebben zodoende de mogelijkheid om de best presterende complexen te selecteren. Institutionele beleggers zijn op dit moment vooral geïnteresseerd in de aankoop van nieuwbouwcomplexen in de Randstad. Voor de kleinere (particuliere) beleggers zijn de kleinere complexen met een relatief hoge huur interessant. Grote complexen met een bouwjaar tussen 1950 en 1980 kennen op dit moment weinig tot geen interesse van bellegers. Dit wetende maakt het selecteren van de juiste complexen van essentieel belang.

Verkoopvijver definiëren

Beleggers werken veelal met een hold-sell analyse om de te verkopen complexen te selecteren. Een dergelijke analyse maakt per exploitatiestrategie, doorexploiteren, uitponden en complexgewijs verkopen inzichtelijk wat de verdiencapaciteit is. De verdiencapaciteit wordt uitgedrukt in de marktwaarde in verhuurde staat van een complex. Deze financiële analyse dient als basis voor de verkoopvijver. Daarnaast worden ook een aantal andere argumenten meegenomen. Is een complex te verkopen? Heeft het complex bepaalde volkshuisvestelijke waarde? Na het beantwoorden van deze vragen kan in combinatie met de financiële analyse een wel overwogen verkoopstrategie worden bepaald.

Meer weten over de hold-sell analyse of complexgewijze verkoop?

In de opleiding ‘Complexgewijze verkoop’ op 18 juni a.s. komen onderwerpen als de selectie van de te verkopen complexen, waardebepaling, gegevensanalyse en de BZK-procedure rond complexgewijze verkoop uitgebreid aan de orde. In de opleiding ‘Labelen verkoopwoningen en inrichten verkoopproces’ wordt nader ingegaan op de hold-sell analyse en de processen rond het labelen van koopwoningen en het werkelijke verkoopproces. Waarom verkopen? Wat verkopen? En hoe verkopen? De opleiding Verkoopvoorbereiding biedt inzicht in het verkoopvoorbereidingsproces en het verkoopplan. Uiteraard zijn deze cursus ook incompany bij u op locatie te verzorgen. Vraag hier een vrijblijvend voorstel aan.