Nieuwe beleidswaarde: 40% waarde-afslag voor intermediaire verhuur

Onlangs publiceerde de Autoriteit woningcorporaties (Aw) het nieuwe Handboek Beleidswaarde. De beleidswaarde is voor woningcorporaties een belangrijke maatstaf: het is de leidende waarderingsgrondslag voor zowel de jaarrekening als de beoordeling van de financiële positie door de Aw. In het handboek staan de rekenregels waarmee corporaties de beleidswaarde van hun vastgoed bepalen.

Effect beleidswaarde op woningen intermediaire verhuur

De Aw heeft daarbij nadrukkelijk gekozen voor eenvoud. De beleidswaarde moet relatief makkelijk te berekenen zijn, zeker in vergelijking met de veel complexere marktwaardering. Dat doel lijkt grotendeels bereikt. Tegelijkertijd heeft die vereenvoudiging ook een keerzijde, want er gaat nuance verloren. Een opvallend voorbeeld daarvan is de waardering van woningen die via intermediaire verhuur worden geëxploiteerd. Die woningen blijken in de beleidswaarde ongeveer 40 procent minder waard dan identieke woningen die rechtstreeks aan bewoners worden verhuurd. En dat roept de nodige vragen op.

Gelijke woningen, verschillende waardering

Intermediaire verhuur is al jarenlang een bekende constructie binnen de corporatiesector. Vooral bij zorggeschikte wooncomplexen kan het aantrekkelijk zijn om de verhuur via een zorgaanbieder te organiseren. De zorgaanbieder kent de doelgroep goed en is vaak dagelijks aanwezig in het complex. Voor corporaties betekent dit doorgaans minder beheerinzet bij een doelgroep die relatief intensieve begeleiding vraagt. Al staat daar soms extra afstemming met de zorgpartij tegenover.

Belangrijk is dat intermediaire verhuur op zichzelf niets zegt over het vastgoed of de huurprijs. Twee wooncomplexen kunnen volledig identiek zijn, met dezelfde woningen en dezelfde huren, terwijl het ene complex rechtstreeks aan bewoners en het andere via een zorgorganisatie wordt verhuurd. Vanuit exploitatieperspectief hoeft dat nauwelijks verschil te maken. Toch heeft het grote gevolgen voor de beleidswaarde.

Intermediaire verhuur krijgt een negatieve ‘zorgbonus’

Het nieuwe handboek maakt onderscheid tussen reguliere woningen en zorgvastgoed. Dat onderscheid is begrijpelijk. Specifiek zorgvastgoed, zoals verpleeghuizen, kent vaak een hoger risicoprofiel dan reguliere woningen. Oorzaken zijn de afhankelijkheid van de zorgexploitatie, veranderende regelgeving en beperkte alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed. Daarom wordt voor zorgvastgoed een hogere disconteringsvoet gehanteerd.

Op zichzelf is daar weinig op af te dingen. De discussie ontstaat bij de definitie van zorgvastgoed. Volgens het handboek valt al het vastgoed dat aan een zorgaanbieder wordt verhuurd automatisch in deze categorie, ongeacht de feitelijke kenmerken van het vastgoed.

Dat betekent dat ook een regulier wooncomplex met zorggeschikte appartementen als zorgvastgoed wordt gewaardeerd zodra sprake is van intermediaire verhuur. Hierdoor geldt niet de disconteringsvoet voor woningen van 4,22 procent, maar die voor zorgvastgoed van 6,72 procent. Een opslag van 2,5 procentpunt dus, enkel vanwege de intermediaire verhuur. Een complex met alle kenmerken van reguliere woningen krijgt daarmee toch het risicoprofiel van zorgvastgoed toegerekend: een soort negatieve ‘zorgbonus’.

Een waardeverschil van circa 40 procent

De impact hiervan is aanzienlijk. Een vereenvoudigde beleidswaardeberekening laat zien dat een woning die rechtstreeks aan een bewoner wordt verhuurd een beleidswaarde heeft van ongeveer € 161.000. Daarbij gaan we uit van een huurprijs op de eerste aftoppingsgrens (€ 713 per maand), onderhoudskosten van € 2.500 per jaar en beheerkosten inclusief zakelijke lasten van € 1.750 per jaar. De gebruikte disconteringsvoet bedraagt 4,22 procent.

Wordt exact dezelfde woning via intermediaire verhuur geëxploiteerd, dan bedraagt de beleidswaarde ongeveer € 96.000. Dat is circa 40 procent lager, enkel doordat de gehanteerde disconteringsvoet wijzigt van 4,22 naar 6,72 procent. Wie denkt: dit voelt wat vreemd, staat waarschijnlijk niet alleen.

Wat betekent dit voor corporaties?

Hoewel het effect op woningniveau fors is, blijft de impact op de totale balans van veel corporaties waarschijnlijk beperkt. Intermediaire verhuur vormt vaak slechts een relatief klein deel van de totale portefeuille.

Een grove rekensom maakt dat beperkte effect op portefeuilleniveau inzichtelijk. Stel dat 10 procent van de portefeuille via intermediaire verhuur wordt geëxploiteerd en dat deel daardoor 40 procent lager wordt gewaardeerd. Dan daalt de totale beleidswaarde van de portefeuille met ongeveer 4 procent. Bij een Loan-to-Value-ratio (LtV) van 50 procent stijgt die ratio dan naar circa 52 procent. Dat lijkt voor veel corporaties beheersbaar.

Op complex- of projectniveau ligt dat anders. Daar leidt de lagere beleidswaarde direct tot een hogere onrendabele top. En hoewel corporaties investeringsbeslissingen niet uitsluitend baseren op de omvang van de onrendabele top, kan het verschil in waardering wel degelijk invloed hebben op keuzes rondom intermediaire verhuur.

Ook is voorstelbaar dat corporaties bestaande constructies opnieuw tegen het licht houden, met name wanneer de LtV-ratio onder druk komt te staan. Dat voelt ergens ongemakkelijk. De keuze voor samenwerking met een zorgpartner zou idealiter moeten worden gebaseerd op inhoudelijke en volkshuisvestelijke afwegingen en niet op een definitiekwestie in het Handboek Beleidswaarde.

Zelf aan de slag met Wonen en zorg?

Wil je meer leren over de bekostiging en de wijze waarop je tot een transparante, toekomstbestendige huurprijs voor zorgvastgoed komt? Bekijk dan de training ‘De businesscase van zorgvastgoed’.

Ben je juist op zoek naar verdieping op dit onderwerp? Tijdens de Leergang Wonen en zorg ontdek je de kansen en valkuilen van dit speelveld. Het programma helpt je om strategische keuzes te maken voor woon(zorg)producten.