Corporaties terug naar de basis: focus op DAEB-activiteiten en rem op investeringen

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft op 12 augustus het ‘Rapport sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2011-2015’ gepubliceerd. Hierin beschrijft het CFV op basis van de prognoses van de corporaties de belangrijkste trends op het gebied van investeringen en bedrijfslasten. De conclusies van het rapport zijn tegen het licht van de in de afgelopen tijd genomen maatregelen vanuit Europa en de Nederlandse overheid weinig verrassend. Corporaties keren terug naar hun volkshuisvestelijke taak en zetten vooral een rem op investeringen in niet-DAEB activiteiten. Tevens worden verdere besparingen doorgevoerd op de onderhoud- en beheerlasten.

Investeringen

De totale verwachte investeringen nemen af van € 46,9 miljard in de prognoseperiode van afgelopen jaar (2010-2014) tot € 44,1 miljard in de prognoseperiode 2011-2015. Dit is een daling van circa 6%. De investeringen in 2011-2015 worden meer geconcentreerd op relatief goedkopere nieuwbouw huurwoningen en de verbetering van bestaand vastgoed. Investeringen in koopwoningen en dure huurwoningen worden relatief sterk teruggeschroefd. Dit lijkt een direct gevolg van de Europese beschikking, welke daarmee het door de overheid gewenste effect lijkt te sorteren. Corporaties keren terug naar de volkshuisvestelijke kerntaken. De investeringen in verbeteringen gaan samen met een daling van de geprognosticeerde aantallen te slopen woningen. De prognoses van de corporaties wijzen daarmee op een verschuiving van sloop-nieuwbouw naar verbeteringen van gedateerde complexen.

Bedrijfsvoering

In de realisatie van 2009 was voor het eerst een afnemende groei van de bedrijfslasten te zien. In 2010 hebben corporaties ten opzichte van 2009 een verwachte daling van 3,9% van de bedrijfslasten weten te realiseren. Vooral een daling van de overige bedrijfslasten heeft invloed op de totale besparing. De verwachtingen met betrekking tot de ontwikkeling van de bedrijfslasten duiden op een jaarlijkse stijging van de lasten in de periode 2011-2015. Een mogelijke verklaring kan zijn dat (een deel van) de sector in de prognoses al rekening houdt met een toenemende lastendruk als gevolg van de administratieve scheiding tussen DAEB- en niet-DAEB activiteiten.

Verdeling DAEB- en niet-DAEB en omvang van de corporatie

Het CFV heeft verder gekeken naar de verdeling tussen DAEB- en niet-DAEB activiteiten voor corporaties uit verschillende referentiegroepen en met verschillende omvang. Het blijkt dat grote corporaties en corporaties met een forse herstructureringsopgave een groter deel van hun operationele kasstroom verkrijgen uit niet-DAEB activiteiten (ruim 7%). Het CFV verklaart dit vanuit het type bezit van deze corporaties. De verschillen zijn echter relatief klein en op sectorniveau komt het overgrote deel van de inkomsten uit DAEB-activiteiten (94,5%). In de jaren tot en met 2015 wordt een marginale stijging van het percentage niet-DAEB activiteiten verwacht (93,9% DAEB in 2015). De conclusie dat corporaties zich blijven focussen op hun maatschappelijke kerntaken lijkt daarmee gerechtvaardigd.

Conclusie

Uit de analyse van het CFV van de prognoses van de sector blijkt dat de corporaties terugkeren naar hun kerntaken. Het lijkt er daarmee op dat de Europese beschikking en het overheidsbeleid het door de overheid gewenste effect sorteren. De operationele kasstroom van corporaties is in 2010 verbeterd. Hiermee lijkt de sector iets meer marge te creëren om toekomstige stijgingen van de kasstromen als gevolg van de bijdrage aan de huurtoeslag op te vangen.