Corporaties kunnen blijven investeren in wonen en zorg

Risico zorgsector neemt toe
De ouderenzorg maakt een forse transitie door tussen 2014 en 2018. Deze transitie heeft met name invloed op de huurinkomsten die zorginstellingen kunnen realiseren; de huur die de cliënt kan betalen is lager dan de vergoeding die uit de AWBZ werd ontvangen. Als de zorginstelling het zorgcomplex huurt van een woningcorporatie kan de eerste reactie zijn om de huur op te zeggen om het inkomstenverlies door middel van deze flexibele schil op te vangen. Op de lange termijn profiteren beide partijen echter meer van een samenwerking gericht op het optimaliseren van de vastgoedwaarde.

Joint venture

Een alternatief van de huuropzegging is dat de zorginstelling en de corporatie een samenwerking aangaan m.b.t. de eventuele renovatie en verdere exploitatie van de woonzorgcomplexen. Zo transformeren deze via een gezamenlijk opgesteld plan tot zelfstandige woningen waar de cliënt naar behoeve zorg af kan nemen van de betrokken zorginstelling.

Door samen te werken in een joint venture kunnen beide partijen vermogen en hun specifieke kennis inbrengen onder gedeelde zeggenschap. Door de afwegingen van het gezamenlijk belang leidt deze samenwerking tot waarde optimalisatie van het vastgoed.

Regelgeving

Naast een beter resultaat door afstemming van de belangen biedt nieuwe wetgeving verdere aanknopingspunten die het voor corporaties mogelijk maken om te investeren in de bestaande woonzorgcomplexen.

In februari heeft Minister Blok de Novelle van de Woningwet in concept gepresenteerd. Hierin wordt het werkgebied van de corporaties op het gebied van maatschappelijk verder beperkt. Functies die onlosmakelijk samenhangen met de zorggebouwen worden echter ook in de Novelle tot het woondomein gerekend, wat betekent dat bijvoorbeeld dagbesteding of zorgsteunpunten tot de kerntaak van woningcorporaties blijven behoren.

Met de invoering van de Novelle krijgen gemeenten meer invloed op de corporaties. Hierdoor kan op gemeentelijk niveau verdergaande afstemming van de behoefte aan woonzorglocaties plaatsvinden. De gemeente kan prestatieafspraken maken met de corporatie op het gebied van wonen en zorg maar ook aanpassingen in het bestemmingsplan doorvoeren om op een dergelijke wijze de transformatie te faciliteren.

Investeren en financieren

De verhuurderheffing vormt voor veel corporaties een belemmering om te investeren. De regelgeving hierover biedt echter een mogelijkheid die investeren in woonzorgcomplexen faciliteert. Het renoveren en transformeren van leegstaande woonzorgcomplexen tot zelfstandige woonruimte (voor ouderen) wordt vergemakkelijkt doordat de eigenaar een korting van € 10.000 op de door hem verschuldigde verhuurderheffing kan aanvragen. Om hiervoor in aanmerking te komen dient wel minstens €25.000 per eenheid geïnvesteerd te worden.

Daarnaast blijkt nu vaak dat de financiering van de investeringen een probleem is. Het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ) kan alleen borging verstrekken op financiering van vastgoed ten behoeve van verzekerde, intramurale zorg. Ook het WSW is terughoudend met vertrekken van borging op maatschappelijk of zorgvastgoed. Om dit financieringsgat op te vangen werkt het ministerie van BZK samen met het WFZ en het WSW aan een oplossing om de financiering van de investeringen te kunnen borgen.

Deze combinatie van maatregelen en mogelijke samenwerkingskansen biedt corporaties en zorginstellingen de mogelijkheid om ook in de huidige tijd te blijven investeren en op deze wijze hun rol in het maatschappelijk veld te handhaven.

Inzicht in de risico’s

Tijdens de training Risicobeoordeling van Zorgvastgoed op 8 juli a.s. wordt ingegaan op relevante risico’s, hoe u deze op een gestructureerde manier kunt kwantificeren en hoe u een weloverwogen besluit kunt nemen. Inzicht in de kasstromen en het risicoprofiel van de door uw huurder gewenste (woonzorg)exploitatie helpt u om de juiste kritische vragen te kunnen stellen en met uw huurder mee te kunnen denken over mogelijke verbeteringen van de businesscase