Investeren: het geheim van de verdwenen levensduurknop

Om een investering financieel te beoordelen, vergelijken veel corporaties het rendement van de investering met hun rendementseis. Het rendement dat een corporatie haalt, ligt lager dan een marktconform rendement. Immers, een corporatie is geen commerciële partij en zal woningen beschikbaar (niet uitponden) en betaalbaar (streefhuur<markthuur) houden voor de doelgroep. Zowel de bedrijfswaarde- als de beleidswaardebenadering gaan uit van de kasstromen van corporaties.

Toch is er een enorm verschil tussen beide benaderingen, dat grote gevolgen heeft voor het rendement bij ingrepen in bestaand bezit. In dit artikel wordt hierop ingegaan.

Bedrijfswaarde

Bedrijfswaarde gaat uit van een eindige levensduur van het vastgoed. Investeringen hebben een levensduurverlengend effect. Als een renovatie 20 levensjaren toevoegt, dan zijn alle extra kasstromen uit deze 20 jaar toe te rekenen aan de investering. Het toevoegen van levensduur heeft hiermee een enorm effect en leidt snel tot een acceptabel rendement. Helaas is juist de levensduur een betwistbaar onderdeel van de bedrijfswaarde. Iedereen weet dat een corporatiewoning veel langer meegaat dan 50 jaar. Ook is de levensduurverlening als gevolg van de investering arbitrair. Er zijn voorbeelden waarbij net zolang levensjaren worden toegevoegd tot de rendementseis wordt gehaald.

Beleidswaarde

De beleidswaarde is een marktwaarde met beklemmingen. Beklemmingen omdat de opbrengsten (doorexploiteren ipv uitponden; streefhuur ipv markthuur) van de corporatie lager zijn dan de markt en de kosten (onderhoud en beheer) mogelijk hoger. Kortom, er worden corporatiekasstromen gebruikt in een marktrekenmachine.

Deze marktrekenmachine kent een eeuwigdurende levensduur voor het vastgoed. Eeuwigdurende exploitatie is natuurlijk niet mogelijk met alleen onderhoud voor de instandhouding van het vastgoed. Daarom wordt in de eindwaardeberekening een “onderhoudsverdubbelaar toegepast”. De onderhoudskosten gaan omhoog, zodat er geld is voor structurele ingrepen in het bezit, zodat de exploitatie kan worden gecontinueerd.

Aangezien er geen levensjaren kunnen worden toegevoegd aan eeuwigdurende exploitatie, vervalt de levensduurknop bij investeringen. Het moment dat corporaties zich dit realiseren komt veelal als een flinke schok. Hoe voegt een investering waarde toe, als er geen levensduur wordt toegevoegd?

Investeringseffecten

De kernvraag die een corporatie zich moet stellen is:  Wat wijzigt er voor zowel markt- als beleidskasstromen als gevolg van een investering? Wijzigt het risicoprofiel van het vastgoed en daarmee mogelijk de disconteringsvoet; verandert de mutatiegraad; worden er WWS-punten toegevoegd en wat is het effect op de markthuur; is het oude 60-jaren complex na ingreep meer vergelijkbaar voor onderhoud- en beheerkosten met een complex uit medio jaren 90; gaat de streefhuur omhoog; wordt er een energieprestatievergoeding in rekening gebracht; et cetera? Het effect van een investering op alle elementen die bepalend zijn voor de markt- en beleidskasstromen moet worden overwogen. Wat betreft de beleidskasstromen zijn de meeste corporaties in staat deze afweging te maken. Voor markteffecten van de investering is dit een stuk lastiger. De komende tijd zal ervaring opgebouwd moeten worden, mogelijk mede met ondersteuning van taxateurs.

Rendementseis

Omdat er bij een beleidswaarde benadering geen extra jaren en dus geen kasstromen kunnen worden toegevoegd, maar alleen delta’s ten opzichte van de huidige kasstroom, daalt het rendement dat kan worden gerealiseerd. Rendementseisen van 3% en hoger zijn onhaalbaar voor renovaties bij beoordeling op beleidswaarde kasstromen. Een rendement van boven de 0% is veelal een prestatie. Het vaststellen van een realistische en gedifferentieerde rendementseis is noodzakelijk.

Conclusie

Bedrijfswaarde wordt uitgefaseerd en beleidswaarde komt centraal te staan in de beoordeling van toezichthouders. Bedrijfswaarde en beleidswaarde zijn fundamenteel anders, ondanks dat het beide kasstromen van de corporatie betreft. Bij renovaties zijn corporaties hun grootste waardegenerator kwijt. Het gebruiken van beleidswaarde om investeringen te beoordelen is voor veel corporaties de eerste stap om praktisch iets te doen met de marktwaarde. Naast een consistente en robuuste beoordeling van de investering is het een waardevolle leerschool om beleidswaarde een plek te gaan geven in de financiële sturing van corporaties.

Tot slot

Het beoordelen van een investering is ingewikkelde materie, waarbij verschillende factoren spelen. Ook moet u uw eigen kaders en uitgangspunten zeer helder hebben. De training Verantwoord Investeren biedt een helder afwegingskader hoe u kunt komen tot  verantwoorde investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing. Tijdens de training staat ook rendementsbepaling centraal en de beleidswaardewaterval.

Specifiek verdiepen in het vraagstukken rondom investeringen?

In een incompanytraining kan gericht worden ingegaan op specifieke thema’s rondom investeringen zoals bijvoorbeeld Inbrengwaarde bij renovaties en sloop/nieuwbouw, Bepalen rendementseis, Berekenen en impact van de Eindwaarde of het dilemma “wanneer is het onderhoud en wanneer een investering?”