Best practices: Rendementseisen bij investeringen

Bij iedere investeringsbeslissing is er sprake van onzekerheid. Daarom zal een bestuurder vragen om de onzekerheden te kwantificeren en de risico’s zoveel mogelijk uit te sluiten. Ondanks alle methoden en technieken blijft er altijd onzekerheid bestaan, immers een winnend lot kun je ook niet van te voren kopen. De vraag is wel hoe met deze onzekerheid om te gaan. In onze adviespraktijk zien we dat de onzekerheid bij elke corporatie even groot is, maar hoe hiermee wordt omgegaan zeker niet. Dat moet veranderen!

De ene onrendabele top is nog niet de andere

Van oudsher sturen woningcorporaties vaak op de onrendabele top. Deze techniek, die aansluit bij de waarderingsgrondslagen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting, lijken op het eerste oog logisch en goed vergelijkbaar, maar dat zijn ze zeker niet. De ene onrendabele top van € 50.000 is nog niet de andere. De enige manier om echt te vergelijken zijn berekeningen op basis van kasstromen, rendementen en rendementseisen.

Rendementseisen vaak moeilijk gedacht waar makkelijk kan

Op het moment dat corporaties beslissingen op basis van rendementen nemen, zien wij vaak lijvige documenten die de bepaling van de rendementseis onderbouwen. Regelmatig zien wij termen als de Weighted Average Cost of Capital, leverage ratio’s en Beta’s worden toegepast. Dit suggereert een soort preciesheid die niet kan, maar vooral ook niet nodig is. Als eerste stap moet het rendement worden bepaald dat op het geïnvesteerde vermogen wordt behaald. Dit is dus onafhankelijk van de financiering met vreemd en eigen vermogen. Wel zo gemakkelijk!

Beleggers noemen dit de ‘asset return’. Een investering levert een bepaalde (additionele) kasstroom op en als we die matchen aan de investering krijgen we de Internal Rate of Return. Deze is tussen projecten goed te vergelijken en te staven aan een benchmark. De hoogte van de benchmark moet worden vastgesteld aan de voorkeuren van de corporatie aan de ene kant en aan de andere kant aan de onzekerheid van de kasstromen. Hoe hoger de onzekerheid, hoe hoger het minimale rendement.

Consistent toepassen berekeningsmethode essentieel

Het berekenen van het rendement lijkt gemakkelijker dan het is! Het is echt essentieel dat de methode voor het berekenen van het rendement voor ieder project gelijk is. Anders kunnen rendementen nog steeds niet worden vergeleken. Vaak heeft de bestuurder niet in de gaten welke ‘impliciete’ aannames in het model zitten. Een model met Centraal Fonds parameter bijvoorbeeld gaat impliciet uit van een waardedaling van het vastgoed van meer dan 6 procent negatief. Een meer commerciële benadering gaat vaak uit van impliciete waardestijgingen, die lager zijn dan inflatie. Ook met de huidige marktontwikkelingen zijn deze nog steeds vrij conservatief.

De ene methode is niet beter dan de ander, maar het mag duidelijk zijn dat de rendementseis bij elke methode anders moet zijn. Het is immers hetzelfde project, alleen de rekentechniek is anders. Het eenduidig en consistent berekenen van de Internal Rate of Return voor ieder project en deze onderling vergelijken en misschien nog matchen aan een simpele rendementseis is de best practice.