Twee valkuilen bij het starten met asset managers
Steeds meer corporaties beschikken over een of meerdere asset managers. Deze worden geacht de portefeuilledoelstellingen van de corporatie te vertalen naar beleid op complexniveau. Daarbij moeten ze rekening houden met voorwaarden op het gebied van financieel en maatschappelijk rendement. Tot slot hebben zij een aansturende rol bij het op operationeel niveau laten uitvoeren van de complexplannen.
In theorie lijkt dat eenvoudig, maar de praktijk blijkt vaak een stuk weerbarstiger.
In deze ‘opstartfase’ van de implementatie van asset management komen asset managers bij woningcorporaties in het algemeen twee grote uitdagingen tegen. De eerste is een gebrek aan kwalitatief hoogwaardige informatie. De tweede is de rol en positie van de asset manager in de organisatie.
De eerste uitdaging: gebrek aan kwalitatief hoogwaardige informatie
Het informatieprobleem is grotendeels terug te leiden naar het verschil tussen het voeren van een huuradministratie en het voeren van een vastgoedadministratie. Historisch gezien hebben corporaties altijd het eerste gedaan. Voor succesvol asset management is echter een vastgoedadministratie noodzakelijk. Dat betekent dat veel meer informatie over ‘de stenen’ nodig is dan voorheen. Zaken als een goede meting van de gebruiksoppervlakte van de woningen (conform NEN 2580) en een conditiemeting en meerjaren onderhoudsbegroting van ieder complex zijn onmisbaar. Daarnaast is een kostenverdeelstaat van belang, zodat op complexniveau inzicht ontstaat in de gerealiseerde kosten. Een aandachtspunt bij al deze onderdelen is altijd de complexindeling. De bestaande indeling op basis van technische of financiële complexen voldoet vrijwel nooit en bepalen van ‘marktwaardecomplexen’ is dan ook het eerste dat georganiseerd moet worden. Het is daarom niet verrassend dat veel asset managers op dit moment vooral bezig zijn met het verzamelen en verbeteren van informatie.
De tweede uitdaging: wel verantwoordelijk maar niet bevoegd?
Zodra de asset manager informatie heeft waarmee kan worden gestuurd, ontstaat de tweede uitdaging. Deze heeft betrekking op de mate waarin de asset manager aansturende verantwoordelijkheid heeft. Bij een deel van de corporaties is het asset management ‘in de lijn’ geplaatst, waardoor directe aansturing plaats kan vinden. Bij andere corporaties heeft asset management een adviserende rol. Met name deze laatste situatie wordt door veel asset managers als lastig ervaren, omdat hun advies vaak te weinig formele kracht heeft en het risico bestaat dat zij binnen de organisatie op een eiland belanden. Voordat corporaties een asset manager benoemen is het daarom van belang om de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de asset manager zeer precies te omschrijven. Hiermee wordt voorkomen dat de verwachtingen en de feitelijke prestaties van het asset management teveel uit elkaar lopen en dat de implementatie van asset management een teleurstelling wordt.
Positie van de functie
De functie van asset manager is bij veel woningcorporaties nieuw. Om optimaal gebruik te kunnen maken van de potentie van asset management, is het van belang om de asset manager(s) te helpen hun functie zo goed mogelijk uit te voeren. Dat betekent een investering in de kwaliteit van de sturingsinformatie, maar ook het duidelijk opstellen en communiceren van de rol en bevoegdheden van de asset managers. Met deze twee voorwaarden is succes nog niet gegarandeerd, maar zonder deze voorwaarden is een teleurstelling dat helaas vaak wel.
Opleiding asset management
In onze opleiding Asset management leert u ook wat de positie van Asset management in de organisatie is en hoe Asset management kan bijdragen aan de maatschappelijke prestatie. Leer ook hoe u Asset management in kunt zetten om de meest optimale exploitatiestrategie voor uw vastgoed te bepalen. Ook wordt in de cursusdag aandacht besteed aan rendementsbepaling op complexniveau en hoe u een gedegen vastgoedexploitatiemodel.
