Risicobeoordeling van de zorgvastgoed
De zorgsector maakt een aanzienlijke transitie door. Deze zorgt ervoor dat de zorgproductie en de tarieven onder druk staan. Als gevolg hiervan verandert het risicoprofiel van zorginstellingen in negatieve zin. Hoewel een rendabele businesscase met zorgvastgoed nog steeds opgesteld kan worden, is het van belang om inzicht te krijgen in de aard en impact van risico’s van het zorgvastgoed. De risicomatrix voor zorgvastgoed vormt een goed startpunt voor een risicoanalyse.
Veel corporaties worden – als verhuurder van zorgvastgoed – geconfronteerd met het verslechterde risicoprofiel van zorginstellingen. Een groot aantal woningcorporaties ontvangt verzoeken om huurcontracten aan te passen of te beëindigen omdat de hurende instelling verwacht dat zij binnen afzienbare termijn de huur niet meer kan betalen. Ook het WSW signaleert het verhoogde risico van zorgvastgoed en verwacht (en soms: vereist) van corporaties dat het risico van de zorgvastgoedportefeuille in kaart wordt gebracht.
De risicomatrix
De risicomatrix voor zorgvastgoed heeft als doel om te identificeren welke zorgcomplexen urgente aandacht behoeven. In het algemeen bestaan twee direct aanleidingen voor een acuut risico. Enerzijds is dit wanneer het huurcontract binnen afzienbare termijn afloopt, anderzijds wanneer de zorginstelling in financiële problemen dreigt te raken. Deze twee factoren zijn weergegeven op de assen van de risicomatrix. Complexen linksonder in de matrix vragen om direct aandacht.
De verticale as geeft de ZorgRating van de zorginstelling weer. De ZorgRating geeft inzicht in de kredietwaardigheid aan de hand van 16 financiële en operationele kengetallen op basis van informatie uit de jaarrekening van de zorginstelling. Meer informatie over de ZorgRating is te vinden op www.zorgrating.nl. Hier is ook een voorbeeldrapport beschikbaar.
De horizontale as vermeldt de resterende looptijd van het huurcontract van een complex. De omvang van de bollen geeft de bedrijfswaarde (of indien gewenst de marktwaarde) van het complex weer.
Het opstellen van de risicomatrix behoeft geen zorgspecifieke kennis. Het vervolg op de risicomatrix is een meer diepgaande analyse van de complexen linksonder in de matrix. Bij het meer diepgaand analyseren van zorgcomplexen speelt onder andere de alternatieve aanwendbaarheid en het type zorgexploitatie een rol. In de weergegeven figuur zouden in eerste instantie complex 5, 7 en 6 in aanmerking komen voor nadere risicoanalyse.
In de opleiding Risicobeoordeling van zorgvastgoed wordt uitgebreid aandacht besteed aan de risicoanalyse van de bestaande zorgvastgoedportefeuille, hoe u met investeringsvraagstukken om kunt gaan en de invloed van ontwikkelingen in de zorgmarkt voor u als corporatie.
