Kunnen corporaties 37 miljard extra lenen?

Geplaatst op 12 juli 2016
Geschreven door Jeroen Dungelmann
Categorie Algemeen, Woningwet

Per 1 juli 2015 is de Woningwet in werking getreden. Daarmee is een veranderingstraject ingezet voor woningcorporaties dat de organisatie tot in de haarvaten raakt. De wet geeft bijvoorbeeld een afbakening van het werkdomein en het werkgebied. Daarnaast is de rol van gemeenten en huurders uitgebreid, waarbij het overleg tussen gemeenten, huurders en woningcorporaties moet bijdragen aan gedeelde afspraken voor het realiseren van volkshuisvestelijke ambities. In de Woningwet is opgenomen dat corporaties naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het volkshuisvestelijke beleid in de gemeenten waar zij werkzaam zijn.

De Minister van BZK heeft de plicht gemeenten en huurders een indicatie te geven van de bijdragen die corporaties kunnen leveren aan de lokale volkshuisvestelijke ambities. Deze zogenaamde Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) heeft mede als doel gemeenten en huurders te ondersteunen bij het komen tot prestatieafspraken met hun woningcorporaties.

Minister: “enorme bestedingsruimte”

Vrijdag 24 juni 2016 heeft de Minister voor het eerst de IBW beschikbaar gesteld voor gemeenten en huurders. De enorme bestedingsruimte van 37 miljard euro voor nieuwbouw haalde het landelijke nieuws. Daarbij werden de cruciale nuanceringen veelal niet vermeld. De IBW is berekend door te bepalen wat een corporatie maximaal extra kan lenen. Voor drie verschillende activiteiten is vervolgens bepaald hoe de beschikbare middelen vervolgens ingezet kunnen worden, dat zijn respectievelijk:

Investeren in nieuwbouw EUR 37,1 miljard, of
Investeren in woningverbetering EUR 28,3 miljard of
Huurverlaging van EUR 1,1 miljard.

Verschillende nuanceringen

De drie getallen geven een schijnbaar eenvoudig beeld van de inzet van het maatschappelijk kapitaal van corporaties. Het Ministerie geeft verschillende nuancering om de IBW op waarde te kunnen schatten. De belangrijkste daarvan zijn het besef dat (1) de IBW voor huidige en toekomstige generaties beschikbaar moet zijn en er (2) geen veiligheidsmarges wordt gehanteerd. Daarmee zijn de gegeven indicaties nadrukkelijk een absoluut en theoretisch maximum dat ingezet kan worden voor huidige en komende generaties. Een “goed rentmeester” van het maatschappelijk vermogen gaat hier niet op sturen.

De toezichthouder van de sector, de Autoriteit woningcorporaties, heeft binnen enkele dagen gereageerd. Ook zij ziet het belang van een indicatie voor de gesprekken dus gemeenten, huurders en corporaties. Desalniettemin waarschuwt zij voor een te rooskleurig beeld dat kan ontstaan. De Aw schetst een scenario waarbij daadwerkelijk volgens de methode van de berekening gestuurd wordt. Corporaties zoeken dan de grenzen op van de financiële ratio’s, waardoor bij tegenvallers niet aan de ratio’s voldaan wordt. Dat kan aanzienlijke gevolgen hebben voor de individuele corporaties, de sector als geheel en de beschikbaarheid van maatschappelijk kapitaal voor volgende generaties.

Een nuance die zeker ook gemaakt moet worden is de vraag of meer lenen bijdraagt aan een hoger financieel en met name maatschappelijk rendement van individuele corporaties en de sector als geheel. Er zijn veel corporaties die relatief weinig schulden hebben. Al snel ontstaat de indruk dat zij meer hadden moeten doen, immers zij kunnen mee lenen en dus meer investeren of de huren verlagen. Dit roept ook de vraag op of de IBW een prikkel is tot overkreditering? “Geld lenen kost geld” gaat vandaag de dag nauwelijks nog op, maar is dat dan een reden om 37 miljard euro extra te lenen?

Zelf een cruciale rol

Corporaties hebben zelf een cruciale rol naar gemeente en huurders om hun investeringscapaciteit transparant te maken. De IBW kan daar goed bij helpen als theoretisch maximum. Een verkeerde interpretatie kan echter leiden tot overkreditering en/of verdamping van het opgebouwde maatschappelijke kapitaal voor toekomstige generaties. Gemeenten, huurders en corporaties hebben een verantwoordelijke taak om het maatschappelijk vermogen goed te beheren. Laten we hopen dat zij daar samen succesvol in zijn en dat we niet in 2020 constateren dat de schuld van de sector is toegenomen met bijna 40 miljard euro.

Meer informatie over of verdieping in de Woningwet?

Rondom verschillende onderwerpen uit de Woningwet verzorgt Finance Ideas Academy voor veel corporaties incompany trainingen. Dit loopt uiteen van algemene training rondom de wetgeving tot maatwerktrainingen rondom het eigen scheidingsvoorstel of eigen financieel reglement.

Een incompany opleiding gericht op uw situatie en gemaakte keuzes is uiteraard mogelijk. Vraag hier een vrijblijvend voorstel aan voor een maatwerksessie aan huis. Bij onze trainingen zijn PE punten ook mogelijk voor RvT’s/RvC’s, AA’s, RA’s en RC’s.