Risicoverdeling en rendement bij huurcontracten met zorginstellingen
De bekostiging van het vastgoed van zorginstellingen verandert. Van 2012 tot 2018 maakt de vergoeding op basis van nacalculatie geleidelijk plaats voor een vergoeding op basis van de zorgproductie. Hiermee worden zorginstellingen risicodrager van hun vastgoed en neemt het belang van een duidelijke vastgoedstrategie toe. Onderdeel van deze strategie voor veel instellingen is het huren van (een deel van) het vastgoed. Woningcorporaties zijn vaak de eerste gegadigden als het gaat om de partijen waarmee de zorginstelling graag samenwerkt. Het overleg over de financiële voorwaarden van samenwerking verloopt echter vaak moeizaam. De overgangsregeling kan hulp bieden bij het optimaliseren van het huurcontract.
Huurkosten matchen met kapitaallastenvergoeding
Huidige huurcontracten zijn veelal gebaseerd op een lineair of annuïtair huurverloop op basis van een huurperiode die gelijk is aan de levensduur van het zorgcomplex. Onder het nieuwe vergoedingenstelsel (de Normatieve Huisvestingscomponent – NHC) matchen deze huurvarianten echter niet met het verloop van de door de zorginstelling ontvangen vergoeding, welke een geïndexeerd verloop kent. In de eerste jaren zijn de werkelijke lasten hoger dan de te ontvangen vergoeding, waardoor de zorginstelling mogelijk externe financiering nodig heeft om de huur te kunnen betalen. In de laatste jaren van het huurcontract zijn de huren (veel) lager dan de ontvangen vergoeding, waardoor een liquiditeitsoverschot ontstaat dat de zorginstelling op een verantwoorde manier moet beleggen. Beide situaties leveren risico’s op.,Het zou beter zijn als de feitelijke lasten en de vergoeding een vergelijkbare ontwikkeling doormaken.
Optimalisatie van nieuwe huurcontracten
Tijdens de werkingsperiode van de overgangsregeling worden de huurlasten op basis van een lineair huurverloop nog voor een aanzienlijk deel vergoed. Na de definitieve stelselwijziging wordt met ingang van 2018 de vergoeding volledig gebaseerd op de geïndexeerde NHC, waardoor een geïndexeerd huurcontract optimaal zou aansluiten. Een woningcorporatie en zorginstelling kunnen daarom optimaal aansluiten bij de overgangsregeling door tot en met 2017 de huur te baseren op een lineair verloop van het contract en vanaf 2018 een huur af te spreken die jaarlijks wordt geïndexeerd. Het optimaal aansluiten bij de structuur van de kapitaallastenvergoeding heeft in vergelijking met een lineair huurverloop voor een corporatie nog een aantal andere positieve eigenschappen. Een belangrijk voordeel is dat de beleggingswaarde van het complex beter op peil blijft. Onder een lineair huurverloop neemt de waarde in verhuurde staat steeds sneller af naarmate het einde van de levensduur van het complex nadert. Bij een geïndexeerde huur blijft de huur jaarlijks stijgen, zodat de beleggingswaarde beter op peil blijft. Een ander voordeel is dat de corporatie het inflatierisico verlegt naar de zorginstelling. Bij een lineair verloop van de huur is de jaarlijkse huur al bij aanvang van het contract grotendeels vast. Inflatie zorgt voor een reële waardedaling van de huurbedragen, zodat het voor de corporatie gewenst is om het inflatierisico bij de zorginstelling te leggen.
Het perspectief van de zorginstelling
In ruil voor het ontvangen van een relatief hoge huur in de eerste jaren als gevolg van het gebruik van een lineaire huur tot 2018 en het verleggen van het inflatierisico, zal de zorginstelling een compensatie willen ontvangen. Binnen de optimale structuur zoals hierboven geschetst, betekent dit dat het startpunt van de geïndexeerde huur bepalend wordt voor het verdelen van het rendement en de risico’s. Het huuroptimalisatiemodel van Finance Ideas biedt corporaties en zorginstellingen de mogelijkheid om individueel of gezamenlijk de optimale voorwaarden van het huurcontract te bepalen.
