EU beschikking veroorzaakt afwaardering van bezit
Door de invoering van de EU beschikking zijn corporaties sinds 1 januari dit jaar gehouden aan een toewijzing van maximaal 10% van de woningen met een huur lager dan € 652 aan huishoudens met een inkomen van meer dan € 33.614. Wijst een corporatie meer dan 10% toe aan hogere inkomen, dan wijst de minister projecten aan waarvoor de betreffende corporatie geen borging meer kan verkrijgen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In de praktijk blijkt dat slechts een enkele corporatie de middeninkomens blijft bedienen door bewust niet te voldoen aan de toewijzingseis. In alle overige gevallen geldt dat de middeninkomens niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Omdat een koopwoning voor deze groep in veel regio’s ook onbetaalbaar is, vallen zij tussen wal en schip.
Volkshuisvestelijk effect
Door het inkomenscriterium bij de toewijzing van sociale woningen, zijn de mogelijkheden voor middeninkomens op de woningmarkt sterk ingeperkt. Van deze groep woont echter al een groot gedeelte reeds in een sociale woning. Door de inperking van de verhuismogelijkheden, zal men naar alle waarschijnlijkheid in de huidige huurwoning blijven zitten. De inkomensgrens heeft daarmee dus een sterk negatief effect op de doorstroming in het bezit.
Financieel effect
Door het negatieve effect van het inkomenscriterium op de doorstroming neemt de mutatiegraad van het bezit van corporaties naar verwachting sterk af. Zie hiervoor bijvoorbeeld het artikel “Woningmarkt Amsterdam muurvast” van 22 februari dit jaar op Aedesnet. De mutatiegraad beïnvloedt in sterke mate de waarde van het bezit. Een lage mutatiegraad verlaagt namelijk de mogelijkheden om de huren te verhogen door middel van huurharmonisatie en tast de snelheid aan waarmee verkoopopbrengsten worden meegenomen in de berekening van de marktwaarde in verhuurde staat. Overigens is dit niet enkel een papieren effect, maar worden ook daadwerkelijk de kasstromen van de corporatie aangetast. Kortom, een lagere mutatiegraad is desastreus voor de actuele waarde van het bezit, maar heeft ook daadwerkelijk een negatief effect voor de financiële positie van een corporatie.
Financiële positie
Doordat de waarde van het bezit en daarmee het eigen vermogen van een corporatie afneemt, wordt de financierbaarheid aangetast. Een alternatieve financieringsbron van investeringen is de verkoop van woningen. Echter veroorzaakt de lagere mutatiegraad een terugval in de verkoopopbrengsten, waardoor het probleem wordt verergerd. In plaats van het uitponden van woningen kan ook complexgewijs worden verkocht aan een collega-corporatie of een commerciële belegger. Doordat de lagere mutatiegraad echter de waarde heeft aangetast, is ook de opbrengst van complexgewijze verkoop lager geworden. Het is uiteindelijk dus van groot belang om de middeninkomens te blijven bedienen om zodoende de doorstroming op de woningmarkt op peil te houden en de negatieve financiële spiraal te voorkomen.
Cursussen
De complexiteit van sturen op onzekerheden en het denken in scenario’s wordt besproken in de opleiding “sturen op kasstromen” die op 3 november weer wordt gegeven. In de opleiding “complexgewijze verkoop” die op 8 november weer wordt gegeven, komen alle aspecten rondom het verkopen van een complex in verhuurde staat aan bod.
Meer informatie kunt u vinden op deze website.
