Help, mijn financiële speelveld verandert
De afgelopen maanden is een opeenstapeling van ontwikkelingen die het financiële speelveld van corporaties op zijn kop heeft gezet. Bijvoorbeeld de ruimere normen vanuit Aw/WSW en de IBW (nieuwbouw) die daardoor met EUR 20 miljard toeneemt. Daar tegenover het rapport Opgaven en Middelen waarbij de minister de Kamer als volgt informeert: “Bij handhaving van het huidige beleid en bij het volledig oppakken van de berekende maatschappelijke opgave, ontstaan vanaf 2024 op regionaal niveau financiële knelpunten en is er vanaf 2028 sprake van een sectorbreed tekort.” Eind augustus deed het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) nog een duit in het zakje door te melden dat ‘afwachten’ veelal de meest aantrekkelijke optie voor de verduurzaming van koopwoningen is. Al met al veel verschillende ontwikkelingen in de omgeving van corporaties die het financiële speelveld doen veranderen.
Tegengestelde signalen vragen om strategisch kader
Door de gestegen beleidswaarde in combinatie met de hogere LTV-norm is de maximale leencapaciteit van corporaties fors toegenomen. Maximaal… dus het mag, maar het móet niet. Gelijktijdig zijn de normatieve opgaven, zoals gehanteerd als uitgangspunten voor het rapport Opgaven en Middelen, op korte termijn al duidelijk groter dan de middelen. Dit, ondanks de toename van de maximale leencapaciteit. Onlangs publiceerde Finance Ideas het rapport “Duurzaam bedrijfsmodel; een financiële invalshoek” met als conclusie dat corporaties momenteel géén duurzaam bedrijfsmodel hebben. De combinatie van betaalbaarheid, beschikbaarheid en verduurzaming, is meer dan de meeste corporaties aankunnen.
Wat betekenen deze ontwikkelingen voor het opstellen van de meerjarenbegroting, hoe kijkt de raad van commissarissen naar deze tegengestelde signalen en hoe beïnvloeden deze signalen het maken van prestatieafspraken? De uitdaging is om vanuit goed rentmeesterschap beleidskeuzes voor de huidige en toekomstige generatie te maken, waarbij de financiële continuïteit gewaarborgd is en er voldoende maatschappelijk vermogen voor toekomstige generaties beschikbaar blijft.
Mag het een onsje meer zijn?
Voor de meeste corporaties is de LTV de financiële ratio die het eerst knelt bij het realiseren van de volkshuisvestelijke ambities. Veel corporaties hanteren een interne norm die bijvoorbeeld 10% onder de norm van Aw/WSW ligt. Hoe deze hoogte bepaald is, blijft vaak een onbeantwoorde vraag. Nu is de (externe) LTV-norm verhoogd van 75% naar 85%. Als daarmee dan de interne norm ook omhoog gaat van bijvoorbeeld 65% (75-10%) naar 75% (85-10%), dan kan er opeens meer (maximaal) gefinancierd worden. Hierdoor kan er dus op korte termijn een grotere volkshuisvestelijke opgave gerealiseerd worden. Een feestje voor de huidige generatie, en de ambities voor de prestatieafspraken kunnen ook fors omhoog. Maar is dat geen eenmalig feestje, want de rekening moet wel betaald worden. Wellicht dat u, net als ondergetekende, altijd ‘ja’ zegt tegen de slager als hij vraagt of het een onsje meer mag zijn, maar doet u dat ook als de LTV 10% hoger mag zijn?
Tip: Lees meer over de drie mogelijkheden om meer opgaven te realiseren met uw financiële middelen
Rentmeesterschap is beheren en investeren
Gaat u met de volkshuisvestelijke ambities op korte termijn de hogere financiële grenzen opzoeken, nee toch? Enerzijds wilt u waarschijnlijk niet op het verkeerde stapeltje bij Aw/WSW terecht komen. Een zekere mate van een buffer, veelal aangeduid als remweg, geeft flexibiliteit om tijdig bij te sturen. Anderzijds is het naar de grenzen bewegen een eenmalig feestje voor de huidige generatie. Als er geen of nauwelijks een opgave is voor volgende generaties dan is dat goed verdedigbaar. Maar is dat zo? En is het niet verstandig om tegenvallers op te kunnen vangen zonder direct over een norm te gaan?
Door de financiële bril bekeken, is het vinden van de antwoorden op dergelijke vragen de basis van uw invulling van financieel rentmeesterschap. Hoe houdt u het vermogen in stand en hoe investeert u de opbrengsten van dat vermogen? De uitwerking daarvan in een strategische financieel beleid dat u een kader geeft om de volkshuisvestelijke ambities te toetsen en het gesprek aan te gaan met de RvC en stakeholders. Ook geeft een financieel beleid een strategische kapstok voor de vertaling naar investeringen op tactisch niveau.
Zelf aan de slag met een duurzaam bedrijfsmodel?
Nú maatschappelijk presteren, maar ook duurzaam en toekomstbestendig? Hoe gaat u om met de keuzes en sturing op zowel vermogensontwikkeling, investeringen en kosten? Tijdens de training: Duurzaam bedrijfsmodel bij woningcorporaties sparren we over uw specifieke situatie met inzicht in uw eigen beleidsmix als resultaat. Bekijk het programma en de eerstvolgende data.
Meer over het Corporatie PrognoseModel?
Benieuwd naar een doorrekening vanuit het Corporatie PrognoseModel? Het rekenmodel geeft (op basis van het eigen beleid) inzicht in of er sprake is van een duurzaam bedrijfsmodel. Wilt u weten wat de mogelijkheden zijn voor uw corporatie? Lees hier meer over het Corporatie PrognoseModel.
Uw kennis verdiepen over financiële sturing?
Wilt u meer weten over het sturen met eigen financiële kaders en normen? Tijdens de opleiding: financiële sturing gaan we dieper in op de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen.
