Drie mogelijkheden om meer opgaven te realiseren met uw financiële middelen
De resultaten van het onderzoek Opgaven en Middelen laten er geen gras over groeien. Slechts vier van de negentien regio’s blijken in staat om nagenoeg de gehele opgave op te pakken. Door het tekort van 30 miljard in 15 jaar kan ruim een kwart van de totale opgave niet worden gerealiseerd.
Wat betekenen deze uitkomsten voor de maatschappelijke opgaven van uw corporatie? Aan de hand van drie belangrijke aannames uit het rapport bespreken we de mogelijkheden (waar u zelf invloed op heeft) om meer maatschappelijke opgaven te realiseren met uw beschikbare financiële middelen.
Tip: Sturing en keuzes op vermogensontwikkeling, investeringen en kosten zorgen dat u nú maatschappelijk kunt presteren en tegelijk toekomstbestendig bent. Meer hierover tijdens de training Duurzaam bedrijfsmodel.
1. Aanpassing huurbeleid
Het onderzoeksrapport maakt pijnlijk duidelijk dat het huidige verdienmodel van corporaties zwaar onder druk staat. De lasten van corporaties (onderhoudskosten, beheerkosten, rente en belasting) stijgen sneller dan de huuropbrengsten, waardoor de operationele kasstroom jaarlijks afneemt. Op de lange termijn is dit systeem onhoudbaar. Voor een duurzaam bedrijfsmodel is het nodig dat het eigen vermogen van corporaties op peil blijft zodat corporaties ook in toekomstige opgaven kunnen blijven investeren. Om dat te bewerkstellingen is het nodig dat de huurinkomsten met in elk geval hetzelfde inflatiepercentage stijgen als de exploitatielasten. Dit betekent dat het huurniveau jaarlijks met 2,5% (inflatie + 0,5%) zou moeten toenemen.
Corporaties zijn als gevolg van het sociaal huurakkoord echter gebonden aan een inflatievolgend huurbeleid. Hierdoor is het niet mogelijk om de huren bij het reguliere huurverhogingsmoment per 1 juli harder te laten stijgen dan de inflatie. Wel is het mogelijk om via prestatieafspraken met de gemeente en huurdersorganisaties overeen te komen dat er extra ruimte nodig is om de huur te verhogen. Tot 1% boven inflatie is hierbij toegestaan. Door hier gebruik van te maken, ontstaat er ruimte in de kasstromen en de beleidswaarde voor het doen van aanvullende investeringen.
2. Kosten verduurzaming doorbelasten
Uit het rapport komt naar voren dat het verduurzamen van de woningvoorraad een negatief effect heeft op de kasstromen en de onderliggende beleidswaarde. De forse investeringen die gedaan moeten worden om woningen te isoleren en van het gas af te krijgen, betalen zich namelijk niet uit. Na de ingreep verslechtert de operationele kasstroom doordat er per verduurzaamde woning € 600,- per jaar aan extra onderhoud voor installaties wordt ingerekend. Dit bedrag komt bovenop de reeds ingerekende onderhoudsnorm van € 1.794,-.
De veronderstelde huurverhoging van gemiddeld € 250,- op jaarbasis is daarmee onvoldoende om de extra onderhoudslasten op te vangen. Wil de verduurzaming van de woningvoorraad kans van slagen hebben, dan is het nodig dat de extra onderhoudskosten (nog meer) worden doorbelast via huurverhogingen en/of energieprestatievergoedingen. Daarnaast is het ook raadzaam te onderzoeken of er besparingen zijn te realiseren over de veronderstelde extra kosten van het onderhoud aan de installaties.
3. Prioriteren van de investeringsopgaven
In het onderzoek is onderscheid gemaakt tussen investeringen die een corporatie naar verwachting altijd zal uitvoeren en investeringen die alleen gedaan zullen worden als er voldoende investeringscapaciteit beschikbaar is. In het onderzoek is hierbij de volgende prioritering aangehouden:
- Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad
- Bouw flexwoningen
- Sloop/nieuwbouw
- Nieuwbouw
Zoals hiervoor aangeven, is het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad een uitermate kostbare (lees verlieslatende) aangelegenheid. Vanuit de sectorbrede adaptatie van het Klimaatakkoord is het begrijpelijk dat de onderzoekers de verduurzamingsopgave als belangrijkste investeringsopgave hebben aangemerkt. Tegelijkertijd hebben veel gemeenten te maken met een groot tekort aan sociale huurwoningen. Het is dus maar zeer de vraag of corporaties in de praktijk investeringen in duurzaamheid op nr. 1 hebben staan. Als er een tekort aan betaalbare woningen is, lijkt het logischer om investeringen in nieuwbouw de hoogste prioriteit te geven.
Nieuwbouw heeft ten opzichte van het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad nog als voordeel dat er nieuwe kasstromen worden gecreëerd en dat er een (beperkte) stijging van de beleidswaarde optreedt. Dit maakt nieuwbouw vanuit financieel oogpunt een interessante optie om een groter deel van de totale opgave te kunnen realiseren.
Training volgen over het duurzaam bedrijfsmodel?
Johan Conijn en Stan Wetzels nemen ons mee in het duurzaam bedrijfsmodel. Gezamenlijk duiken we dieper in het model, de tekortkomingen van de beleidswaarde, de functionele veroudering en bespreekt ze zaken waar u rekening mee kunt houden. Lees meer over deze training.
Bent u benieuwd naar de mogelijkheden van het Corporatie PrognoseModel zelf? Lees hier meer over het model en de mogelijkheden of neem direct contact op met Johan Conijn.
Meer weten de afwegingen bij investeringen?
Heeft u behoefte om te sparren met onze adviseurs over uw investeringsmogelijkheden? Tijdens de opleiding Investeringsafweging bij corporaties gaan we praktisch aan de slag met oefeningen en cases, om ervaringen uit te wisselen. Het resultaat? Heldere investeringskaders met een gezonde ruimte voor innovatie en vernieuwing.
