Woonakkoord vraagt om onderbouwde sturing

De financiële positie van woningcorporaties staat sterk onder druk. Dalende verkoopprijzen in combinatie met een grote leningportefeuille zorgen in veel gevallen voor een acute verslechtering van de financiële positie. Het recentelijk gesloten Woonakkoord brengt daarnaast grote veranderingen aan in het bestaande verdienmodel van corporaties. Welke woningen behoren tot de kernvoorraad, welke woningen leveren een positieve bijdrage aan de financiële positie en welke woningen zijn verlieslatend in de nieuwe omgeving? Het beantwoorden van deze vragen gaat verder dan enkel het sturen op de meerjarenbegroting de operationele kasstroom en de solvabiliteit. Het vraagt om een strategische heroriëntatie, waarbij niet alleen investeringsambities en de beheerslasten moeten worden beoordeeld, maar ook de verdiencapaciteit van de individuele complexen in de bestaande portefeuille.

Rendementsturing

Van oudsher sturen woningcorporaties op een maximaal aanvaardbare onrendabele top bij investeringen, een minimale boekwinst bij verkopen en het voldoen aan de operationele WSW kasstroom en de CFV solvabiliteit. Hierdoor ontstaat echter een grote afhankelijkheid van sectorbrede uitgangspunten en wordt beperkt rekening gehouden met de specifieke portefeuille van een corporatie. Het zijn echter juist de complexspecifieke eigenschappen die de dynamiek tussen rendement en risico bepalen en die hierdoor ook voeding geven voor de gewenste strategie. Financiële sturing is dus veel meer dan het sturen op een bepaalde solvabiliteit en een minimale operationele kasstroom van het gehele bedrijf. Het omvat het verkrijgen van inzicht in de waardering en het rendement van alle complexen in de portefeuille en het periodiek herijken van de strategie op basis van de resultaten die hieruit volgen.

Heroriëntatie door Woonakkoord

Het Woonakkoord zorgt voor een aantasting van de bedrijfslasten, maar geeft ook meer ruimte in de huurinkomsten. De uitwerking van beide facetten is echter sterk afhankelijk van complexspecifieke eigenschappen. De WOZ-waarde bepaalt mede de hoogte van de heffing, maar de huurruimte is weer afhankelijk van het aantal WWS punten en het inkomen van huurders. Deze combinatie van invalshoeken zorgt ervoor dat het ene complex financieel rendabel zal blijven en het andere complex juist een probleem oplevert. Door per complex de rendementen inzichtelijk te maken krijgt u naast inzicht in deze dynamiek ook een goed beeld van de knoppen waaraan gedraaid kan worden. Ook hier verschillen de oplossingen weer per complex. Bij het ene complex wordt de neergang veroorzaakt door een lage mutatiegraad, terwijl bij een ander complex het juist de hoge beheerlasten zorgen voor een laag rendement.

Hold-sell analyse

Naast complexspecifieke rendementsturing is het ook belangrijk om inzicht te krijgen in de optimale portefeuillestrategie voor uw bezit. Voor sommige complexen is dit doorexploitatie, voor sommige uitponden en voor sommige complexgewijze verkoop aan een belegger. Een veel gemaakte denkfout is dat uitponden altijd het meeste oplevert en complexgewijze verkoop aan een belegger juist zorgt voor het weggeven van maatschappelijk vermogen. De praktijk wijst uit dat de uitkomsten sterk afhankelijk zijn van de eigenschappen van een complex en het verkopen van het bezit zeker niet altijd de juiste strategie is. Door een zogenoemde hold-sell analyse uit te voeren krijgt u inzicht in de juiste strategie en kunt u dus ook slim omgaan met het selecteren van de woningen die voor verkoop aangewezen worden en de woningen die langdurig in de portefeuille moeten blijven.

Opleiding Financiële sturing

De invulling van het financieel sturingskader, de relevante sturingsvariabelen, het bepalen van de minimumvereisten en het rekenen aan vastgoed komen uitgebreid aan bod tijdens de cursus financiële sturing die op 4 juni plaatsvindt.