De jaarcyclus van asset management

 In Sturing op vastgoed & financiën

Langzaam maar zeker komt de zomervakantie in zicht. Voor velen zijn de stijgende temperaturen een aankondiging van een periode waarin de werkdruk wat afneemt en het aantal e-mails en telefoontjes op een comfortabel(er) niveau komt. Of dat ook voor asset managers bij woningcorporaties zo is, valt nog te bezien. Bij menig asset manager zien we vanuit onze advisering juist in deze periode het zweet op het voorhoofd staan. En dan vragen collega’s zich soms af: wat doen die asset managers eigenlijk gedurende het jaar…? Hoog tijd om die vraag te beantwoorden!

Uitgangspunten bij de jaarplanning van asset management

Asset management heeft als belangrijkste functie het verbinden van de strategische doelstellingen met de dagelijkse operationele uitvoering. Het schema hieronder geeft een overzicht van de jaarplanning zoals een asset manager die kan aanhouden. Uitgangspunt is dat de corporatie een meerjarenbegroting opbouwt vanuit complexniveau (dus niet top-down en vervolgens allocatie van budgetten naar complexen). Ook wordt de verbinding met de strategische cyclus weergegeven. Asset management geeft input aan het strategische proces en ontvangt strategische doelstellingen en kaders.

Jaarplanning van Asset ManagementHet eerste kwartaal: evaluatie

Het eerste kwartaal van de jaarplanning staat vooral in het teken van evaluatie. Asset managers analyseren de marktwaarde en beleidswaarde op complexniveau en actualiseren de maatschappelijke score per complex. Daarnaast wordt de ontwikkeling van de kasstromen en het rendement beoordeeld. Aan het einde van het eerste kwartaal bestaat een helder beeld bij de mate waarin de corporatie op koers ligt in relatie tot de realisatie van de haalbare portefeuille, alsook welke complexen in het tweede kwartaal extra aandacht nodig hebben.

Het tweede kwartaal: actualiseren van de complexstrategieën

Het tweede kwartaal staat in het teken van het actualiseren van de complexstrategieën. De asset manager toetst door middel van een hold-sell-invest analyse welke strategie op complexniveau tot de beste maatschappelijke en financiële rendementen leidt. Ook beoordeelt de asset manager of facetbeleid nog binnen de gestelde financiële kaders op complexniveau kan worden uitgevoerd. Aan het einde van het tweede kwartaal is voor elk complex een actuele complexstrategie en een concept complexbeheerplan beschikbaar.

Het derde kwartaal: meerjarenbegroting

In het derde kwartaal focust de corporatie op de meerjarenbegroting. Voor de asset manager betekent dit dat wordt getoetst of de ‘haalbare portefeuille’ en de daaruit voortvloeiende complexstrategieën uit het tweede kwartaal ook daadwerkelijk nog haalbaar zijn. Soms moet verdere bijsturing op complexniveau of in de investeringsvoornemens plaatsvinden. Zodra de meerjarenbegroting is vastgesteld, zijn de complexbeheerplannen ook officieel. Hiermee is de asset manager klaar voor het vierde kwartaal.

Het vierde kwartaal: uitvoering

Het vierde kwartaal staat in het teken van het voorbereiden van de uitvoering van de plannen voor het komende jaar. De voorgenomen onderhoudsingrepen en leefbaarheidsactiviteiten moeten in opdracht worden gegeven en eventueel worden aanbesteed. De asset manager is hiertoe opdrachtgever aan de vastgoed(onderhoud)afdeling en afdeling wonen en moet vervolgens monitoren dat de opdrachten door deze afdelingen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd. Ook start de asset manager met het schrijven van de (initiatief)voorstellen met betrekking tot investeringen waarover in het komende jaar een startbesluit moet worden genomen. Tot slot levert de asset manager in het vierde kwartaal de nodige informatie aan voor de marktwaarde en beleidswaarde die in het eerste kwartaal van het volgende jaar moet worden opgeleverd.

Meer weten over sturing en asset management?

Heeft u vragen over de jaarplanning voor asset management? Stel uw vraag aan Michiel Majoor. Wilt u zelf aan de slag om uw kennis op het gebied van asset management te vergroten? Tijdens de training Asset Management gaan we dieper in op de positie binnen de organisatie. Hoe kan een portefeuillestrategie worden vertaald naar het beheer? En hoe kan asset management bijdragen aan de maatschappelijke prestatie? Tijdens de training ontvangt u praktische handvatten om scherper te kunnen sturen op de (financiële) prestatie van complexen.

Bekijk het programma van onze trainingen ‘Plan van aanpak actualiseren portefeuilleplan’ en ‘Asset management’.

Auteur

  • Michiel Majoor
    drs. Michiel Majoor Senior adviseur woningcorporaties en zorginstellingen Meer info
Neem contact met ons op

Stuur ons een e-mail en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.

Typ hier uw vraag...

Bruikbaarheid nieuw waardebegrip in twijfel getrokken door corporatiesHoe ziet de grote verbouwing bij WSW eruit?