De relatieve winstpakker van 2023: sociale nieuwbouw voor ouderen

Het programma Wonen en zorg voor ouderen van minister Hugo de Jonge bevat een flinke opgave voor woningcorporaties. Zij bouwen volgens het programma 60.000 geclusterde woningen en verpleegzorgplekken in het gereguleerde huursegment. Daarnaast stelt het programma dat corporaties woningen kunnen bouwen in het middensegment. De onderliggende gedachte is dat een financieel overschot vanuit het middensegment als dekking kan dienen voor een tekort in de gereguleerde huurwoningen.

Maar is dat middensegment eigenlijk wel zo’n goed idee? Mijn stelling: de relatieve winstpakker in ouderenhuisvesting – of beter gezegd, de ‘verliesdemper’ – van 2023 wordt de sociale huurwoning met een huurprijs tegen de liberalisatiegrens.

Subsidie en goedkopere financiering voor sociaal

Onderdeel van het programma Wonen en zorg voor ouderen is een subsidieregeling voor zorggeschikte woningen, in het programma aangeduid als ‘verpleegzorgplekken o.b.v. Wlz-zorg thuis’. De uitwerking van de regeling is nog niet bekend, maar een simpele rekensom leert dat per te bouwen sociale huurwoning ruim € 15.000 beschikbaar is. Daarnaast levert het financieren met WSW-borging een relatief voordeel op voor sociale huur ten opzichte van het middensegment. De WSW-borging leidt tot een ongeveer één procent lagere rente ten opzichte van ongeborgde financiering. Aangezien veel woningcorporaties hun nieuwbouwambities volledig met leningen moeten financieren, maakt dit een flink verschil in de portemonnee.

Rekenen op de achterkant van het bierviltje

De zorggeschikte woningen die bijvoorbeeld worden gebouwd door de gespecialiseerde ouderenhuisvesters, vergen een investering van ongeveer € 275.000. Daarbij gaan we uit van een oppervlakte van 55-60 vierkante meter, met als uitgangspunt dat dit product ook na de piek van de vergrijzingsgolf nog goed alternatief aanwendbaar is. Bij sociale huur wordt de investering verlaagd met een subsidie van € 15.000, waardoor de investering per saldo € 260.000 bedraagt. Voor onderhoud en beheer (inclusief belastingen en verzekeringen) rekenen we respectievelijk met € 1.600 en € 1.200 per jaar. De onderstaande tabel toont de jaarlijkse exploitatiekasstroom en de rentelast voor een huurwoning op de eerste aftoppingsgrens, de liberalisatiegrens en bij middensegment huur.

^{* WSW: 3%, ongeborgd: 4%, 100% vreemd vermogen financiering
Alle bedragen afgerond op € 100}
Uit de tabel blijkt dat het middensegment in termen van operationele kasstroom ongeveer net zo onaantrekkelijk is als het verhuren van een woning onder de eerste aftoppingsgrens. Om in het middensegment een kasstroom te genereren die gelijk is aan die van een sociale huurwoning op de liberalisatiegrens, moet de huurprijs € 1.075 per maand bedragen. En dat is een huurprijs waar de meeste corporaties zich niet erg comfortabel bij voelen.

Slechtste kansen voor ouderen met laagste inkomens en middeninkomens

De uitkomsten van de analyse zijn herkenbaar uit de praktijk. Veel projecten met zorggeschikte woningen zijn moeilijk rond te rekenen tegen een huur van € 647, zelfs als een corporatie bereid is om haar beoordelingskader wat extra op te rekken. De reactie is vaak om een substantieel deel van de woningen – of alle woningen – te verhuren voor een huurprijs die tegen de liberalisatiegrens aan ligt. Dat leidt tot een probleem voor ouderen met een inkomen tot circa € 25.000, want voor hen ontstaat te weinig extra aanbod van zorggeschikte woningen. En gezien de toenemende personeelstekorten in de zorg ligt het risico op verminderde toegankelijkheid van zorg voor deze doelgroep op de loer. Het is immers maar de vraag of een zorginstelling straks nog bereid is om haar schaarse personeel inefficiënt in te zetten voor mensen die versnipperd in de wijk wonen, in woningen die niet geschikt zijn voor het verlenen van zware zorg.

Wie gaat er bouwen?

Ouderen met de laagste inkomens zijn echter niet de enigen die een probleem gaan ervaren. De toegenomen rente, sterk gestegen bouwkosten en de regulering van het middensegment zorgen voor een uittocht van commerciële beleggers, terwijl ook corporaties zeer terughoudend zijn in het ontwikkelen van zorggeschikte woningen in dit segment. Dat laatste was overigens al zo omdat de zogeheten niet-DAEB vaak wordt beschouwd als iets dat buiten de kerntaak ligt, terwijl ook ongeborgde financiering extra ‘gedoe’ oplevert. En ook van zorginstellingen hoeven we geen grote productie te verwachten: voor hen is het verhuren van woningen vaak geen core business en op dit moment net zo verlieslatend als voor beleggers en corporaties. De vraag is dus welke partij het benodigde aanbod voor ouderen met een inkomen van ca. € 44.000 tot € 60.000 gaat realiseren.

Kansen in een 45 vierkante meter woning

Op basis van het bovenstaande zien we in eerste instantie vooral donkere wolken boven de noodzakelijke uitbreiding van ouderenhuisvesting. Toch schijnt achter die wolken wel de zon, op twee manieren. Ten eerste is het niet overal noodzakelijk om 55-60 vierkante meter te bouwen om een alleenstaande oudere met een zorgvraag te bedienen. In verschillende regio’s met wat sterkere woningmarkten worden met succes geclusterde tweekamerappartementen gebouwd van ongeveer 45 vierkante meter. Dat heeft een positief effect op de bouwkosten. Uitgaande van 10 vierkante meter minder bouwen á € 2.100 per vierkante meter (excl. btw en bijkomende kosten) zouden de bouwkosten met € 30.000 dalen. Bij 3% rente levert dit een kasstroomvoordeel op van € 900 per jaar. Daarmee is deze woning bij verhuur op de liberalisatiegrens kasstroomneutraal.

Bouwen voor ouderen positief effect op verhuisketens

Ten tweede kunnen corporaties een breder financieel perspectief toepassen, waarin ook de effecten van doorstroming en meer dynamiek in de portefeuille een rol krijgen. Zoals in een eerder artikel al beschreven, zorgt het bouwen voor ouderen voor de langste verhuisketens. En die dynamiek levert naast een betere match tussen huurder en woningkenmerken ook financiële winst op. Zelfs met huurbehoud of een ingroeihuur voor verhuizende ouderen is het mogelijk om – over de gehele portefeuille bezien – een verbetering van de huurkasstroom te realiseren.

Meer weten over de businesscase van zorggeschikte woningen?

Heeft u vragen over de concrete acties of uw portefeuillestrategie? Neem contact op met Michiel Majoor. Wilt u meer weten over het speelveld van woonzorgvastgoed? Tijdens de training De businesscase van zorgvastgoed staan we stil bij de eisen, risico’s, huurcontracten en de impact voor uw corporatie. Bekijk hier het programma en de data.