Regels rondom vastgoedbeheer voor derden worden versoepeld
De invoering van de nieuwe Woningwet heeft gezorgd voor een scherpe afbakening van het werkdomein van corporaties. Naast de focus op de primaire kerntaak is in de Woningwet geregeld dat corporaties alleen nog het beheer mogen uitvoeren voor het vastgoed dat ze zelf in eigendom hebben. De constructie waarbij een investeerder (belegger) het vastgoed aanschaft en de corporatie als onderhuurder voor eigen rekening en risico het vastgoed doorverhuurt is hierdoor niet meer toegestaan. Overigens is via het overgangsrecht wel geregeld dat lopende beheercontracten voor derden uitgediend mogen worden. Een constructie die voor ingang van de Woningwet was toegestaan kan immers door een verandering in wetgeving niet zomaar ongedaan worden gemaakt.
Aanpassing wetgeving nodig
De wetgever had bij het opstellen van de regels rondom vastgoedbeheer voor derden geen rekening gehouden met de grote toestroom van asielzoekers. De nieuwe regels uit de Woningwet bleken namelijk problemen op te leveren bij de opvang van asielzoekers. Omdat corporaties geen beheeractiviteiten mogen opstarten voor derden, mogen zij geen leegstaande kantoorpanden van de overheid ombouwen en beheren ten behoeve van de opvang van asielzoekers. Immers ook een gemeente is voor de corporatie een derde.
Daarnaast bleken de beheerregels ook bij studentenhuisvesting te knellen. Verschillende studentenhuisvesters maakten voor invoering van de Woningwet gebruik van dergelijke beheerconstructies en hadden daarbij ook nieuwe (vergevorderde) beheerplannen met beleggers in de pijplijn zitten. De problematiek bewoog de Tweede Kamer ertoe om in een motie (Ronnes-Koolmees, nr. 19637-2109) minister Blok op te roepen beheerconstructies toe te staan die niet leiden tot extra financiële risico’s voor de corporatie en niet leiden tot een staatssteun voordeel voor de participerende belegger.
Opvang asielzoekers
Ten behoeve van de opvang van asielzoekers (vergunninghouders) heeft minister Blok via een experimentbepaling in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) geregeld dat corporaties (tijdelijk) toch vastgoed van derden mogen beheren, zolang het betrekking heeft op de opvang van vergunninghouders. Corporaties mogen daarbij tot € 10.000 euro per vergunninghouder investeren om het gebouw bewoonbaar te maken. Wel dient de corporatie eerst een verlichte vorm van een markttoets te doorlopen, omdat het een activiteit betreft die in de Woningwet niet als kernactiviteit is benoemd.
Beheervarianten derden
Naar aanleiding van de motie Ronnes-Koolmees is minister Blok een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om beheer voor derden toe te staan. Minister Blok is na het consulteren van diverse stakeholders (o.a. WSW, gemeenten en beleggers) tot de conclusie gekomen dat het in een tweetal gevallen zinvol is om beheerconstructies met derden toe te staan. Via een wijziging op het BTIV worden de volgende twee beheerconstructies mogelijk gemaakt:
1) Beheer op basis van een dienstverleningsovereenkomst.
De corporatie faciliteert het beheer en de verhuur van een pand (administratie, regelen klein onderhoud, innen huren) voor rekening en risico van de eigenaar, waarbij de corporatie een vergoeding krijgt voor haar werkzaamheden.
2) Beheer op basis van een zuivere huurconstructie.
De corporatie huurt het pand en exploiteert het door middel van verhuur aan bewoners voor eigen rekening en risico. Hierbij gelden de volgende voorwaarden:
• Maximale contractsperiode van 10 jaar
• Geen koopopties in het contract
• Risico’s worden inzichtelijk gemaakt (bijvoorbeeld door een opslag in de balansratio’s)
• Doorlopen van een lichte markttoets
Deze constructie komt overeen met de beheerconstructie die is uitgewerkt ten behoeve van het huisvesten van vergunninghouders, met dien verstande dat hier nu meer aanvullende voorwaarden zijn gesteld aangezien deze constructie permanent mogelijk wordt gemaakt. Het beheer ten behoeve van vergunninghouders is tijdelijk.
Meer weten over de regels rondom beheer voor derden?
Rondom verschillende onderwerpen uit de Woningwet verzorgt Finance Ideas Academy voor veel corporaties incompany trainingen. Dit loopt uiteen van algemene training rondom de wetgeving tot maatwerktrainingen rondom het eigen scheidingsvoorstel of eigen financieel reglement.
Een in company opleiding gericht op uw situatie en gemaakte keuzes is uiteraard mogelijk. Vraag hier een vrijblijvend voorstel aan voor een sessie aan huis. Bij onze trainingen zijn PE punten ook mogelijk voor RvT’s/RvC’s, AA’s, RA’s en RC’s.
