Nooit meer sloop-nieuwbouw en renovatie?

De wens en verplichting om het bestaande corporatiebezit te verduurzamen leidt in de komende jaren tot een aanzienlijke sloop-nieuwbouw en renovatieopgave. De uitdaging doet zich voor dat deze investeringen vaak niet voldoen aan de financiële eisen van een corporatie. Wat is hier aan de hand en hoe kan hier mee worden omgegaan?

Wat is het probleem?

Renovaties en sloop-nieuwbouwprojecten hebben niet alleen bouw- en projectkosten, maar ook een inbrengwaarde. Het te slopen of te renoveren complex vertegenwoordigt een waarde op de balans. Deze inbrengwaarde wordt bij de bouw- en projectkosten opgeteld om tot de totale investering te komen. In het verleden werd de inbrengwaarde veelal bepaald op basis van de bedrijfswaarde of historische kosten. Nu het corporatiebezit op marktwaarde wordt gewaardeerd, gaat de inbrengwaarde bij renovatie en sloop-nieuwbouw aanzienlijk omhoog. Als een corporatie nog op basis van een maximale onrendabele top investeringsbeslissingen neemt, dan leidt de hoge inbreng op marktwaarde ertoe dat de onrendabele top veelal te hoog is.

Beter is het om een investering te beoordelen op basis van een IRR. Ook dan manifesteert zich het probleem van de inbrengwaarde. Een hoge inbrengwaarde leidt tot een daling van het rendement. En veelal is de gestelde rendementeis hoger dan het rendement dat kan worden gerealiseerd met de investering.

Wat te doen?

Het nooit meer uitvoeren van sloop-nieuwbouw projecten en renovaties is geen aanvaardbare uitkomst. Het abstraheren van de inbrengwaarde is ook niet wenselijk, omdat dan voorbij wordt gegaan aan de waardevernietiging die optreedt. Hierbij een tweetal tips om deze uitdaging te lijf te gaan:

Tip 1: Bepaal de inbrengwaarde op basis van de full versie van het waarderingshandboek.

Natuurlijk worden niet de beste complexen gerenoveerd of gesloopt. In de jaren die vooraf gaan aan de verbetering wordt het onderhoud teruggeschroefd en neemt de leegstand toe. Dit drukt de marktwaarde en daarmee de inbrengwaarde. Echter, dit effect ontstaat alleen in de boeken van de corporatie indien gebruik wordt gemaakt van de full-versie van het waarderingshandboek. Bij gebruik van de basisversie bestaat geen ruimte om deze specifieke kenmerken mee te nemen. Hierdoor is de inbrengwaarde onrealistisch hoog. Voor het bepalen van een realistische inbrengwaarde bij een investeringsanalyse, is waardering van het te slopen of renoveren pand op basis van de full-versie essentieel.

Tip 2: Differentieer de rendementseis

Het afwegen van een investeringsproject gebeurt veelal door de IRR van het project te vergelijken met de interne rendementseis. De rendementseis hoeft niet voor iedere investering gelijk te zijn. Een generieke rendementseis kan worden gesplitst in een specifieke eis voor bepaalde categorieën, zoals nieuwbouw, sloop-nieuwbouw en renovatie. Een lagere normstelling voor sloop-nieuwbouw en renovatie kan deze projecten weer mogelijk maken. Natuurlijk dient er een gedegen onderbouwing te zijn voor een rendementseis, generiek of specifiek. De grondslag voor de rendementseis en de differentiatie hiervan moet worden verankerd in het investeringstatuut en in de juiste verhouding staan met de maatschappelijke opgave van de corporatie.

Tenslotte

Meer dan 60% van de corporaties geeft aan de komende maanden het beoordelingskader voor investeringen verder te ontwikkelen in lijn met de nieuwe waardebegrippen. Finance Ideas kan u hierbij ondersteunen. Zowel met bepaling van mogelijke beoordelingscriteria, als met praktische vragen over bijvoorbeeld het bepalen van de rendementseis of de juiste inbrengwaarde. Ook hebben wij tooling ontwikkeld die u ondersteunt bij uw investeringsbeslissingen (FIRE investeringen). Uitdagingen rond investeringen? Wij helpen u graag.

Meer informatie of vragen?
Heeft u vragen of wilt u meer informatie over het inrichten van het investeringsproces of het beoordelen van investeringen? Neem gerust contact met op. Ook biedt de Finance Ideas Academy trainingen aan op het gebied van investeringsbeoordeling en vastgoedwaardering zoals de cursus Verantwoord investeren en de cursus Marktwaarde.