Waarom de ‘middenhuur’ vaak niet voor ‘middeninkomens’ is
De middenhuur staat momenteel volop in de belangstelling: huurwoningen in de vrije sector voor wie niet kan kopen (door krapte op de markt, hoge prijzen, inkomensnormen bij hypotheken), maar wel iets teveel verdient voor een sociale huurwoning. De (kale) huurprijs ligt tussen € 721 tot € 950.
De vrije sector is echter per definitie niet gereguleerd. Iedereen, rijk en arm, kan zich voor deze woningen aanmelden. Dus ook de huishoudens met de hoge inkomens. Het aanbod is echter klein. Dus voorlopig geldt: degene met de beste papieren (inkomen, betaalzekerheid) heeft vaak een voorsprong. Daar ga je dan met je middeninkomen: komt er iemand langs met een flink hoger inkomen, dan gaat daar ‘helaas onze voorkeur naar uit’.
Tip: Oefen met de regels en specifieke situaties tijdens de praktische training over inkomensregistratie en passend toewijzen.
Een lappendeken van inkomenscriteria: praktijkvoorbeelden
Gaat het bij de sociale huur voornamelijk om ‘niet meer verdienen dan de inkomensgrens’, in de vrije sector is het andersom: verdien ik wel genoeg? Kleinigheidje: er zijn geen vaste regels. Ik ben dus maar eens eventjes gaan grasduinen en rekenen bij een paar verhuurders:
Op de website van woningcorporatie Ymere wordt uitgegaan van een minimum inkomen (inclusief vakantiegeld) ter hoogte van 48 x de netto maandhuur. Als we daarmee gaan rekenen dan blijkt dat heel aardig aan te sluiten op de DAEB grens: voor een huur van € 800 is een bruto jaarinkomen van € 38.400 voldoende. Bij een huur van € 950 is het benodigde inkomen € 45.600. Een soortgelijke ‘naadloze’ aansluiting op DAEB zie ik ook bij andere corporaties(-dochters) met woningen in de vrije sector.
Bij grootverhuurder Vesteda gaat men uit van een bruto maandinkomen van 5x de huur voor stellen (4,5 voor singles). Zaken als vakantiegeld en een vaste 13e maand tellen dus niet mee. Bij een huur van € 800 betekent dit (800×5)x12,96= € 51.840. Bij een huur van € 950 is het benodigde inkomen € 61.560.
Nog even een willekeurig ander voorbeeld: NVM-lid Gevaert Vastgoedbeheer gaat (net als vele anderen overigens) bij tweeverdieners uit van 70x de netto maandhuur als minimum vereiste; vakantiegeld en een vaste 13e maand tellen hierin wel mee. Voor een huur van € 950 is het benodigde inkomen € 66.500.
Komt de verhuurder hiermee in beweging?
Interessant in dit verband (en houd de bovenstaande inkomensbedragen hierbij even in gedachten) is dat de gemeente Den Haag probeert de commerciële verhuurders een tegenwicht te bieden. Dit doet ze door in de vernieuwde huisvestingsverordening sinds 1 juli jl. te bepalen dat woningen tot € 951 niet verhuurd mogen worden aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 57.053 c.q. € 67.053. Maar of dit verhuurders in beweging zal zetten om hun inkomenseisen aan te passen? Misschien wèl hun huren…
Enige regulering lijkt dus op zijn plaats
We hebben normen voor de sociale huur en we hebben normen voor hypotheken. Daar kan je van alles over zeggen (be my guest!), maar ze werken. Waarom dan niet een norm, vooruit… gedragscode, voor de vrije huursector? Met daarin de methode: hoe bereken je een toetsinkomen? Met welke systematiek? En wat betekent dat dan voor de toewijzing, want wat wil je zèlf als verhuurder(-sbranche)? Zonder hier al te veel in detail te willen treden, zou ik de partijen in de verhuurdersbranche (vastgoedbeleggers èn corporatiedochters) willen oproepen om hier samen eens werk van te maken.
Wilt u meer weten over inkomensregistratie?
Heeft u vragen over deze voorbeelden? Stuur Koen Velner een bericht. Wilt u ervaring opdoen met diverse lastige inkomenssituaties? Tijdens de Praktijktraining inkomensregistratie kunt u een situatie uit uw eigen praktijk inbrengen. U oefent met verschillende inkomensbescheiden, zoals aanslag IB, uitkerings- en pensioenspecificaties, en huur- en zorgtoeslagen. Praktische tips en handige trucs zorgen dat u met meer gemak het juiste inkomen van de huurder kunt registeren.
