IBW 2.0 – Op naar het gesprek over wat écht mogelijk is

In april is het weer zover, de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) valt op de mat. Deze tweede editie beoogt de stakeholders van corporaties -onder diverse voorbehouden- vernieuwd inzicht te geven in de financiële mogelijkheden van individuele woningcorporaties. Om het voor de stakeholders eenvoudig te houden, is de uitdagende en complexe afweging over langetermijn volkshuisvestelijke strategie gereduceerd tot drie eenvoudige (investerings)bedragen. Iedereen tevreden…? Of toch niet helemaal?

Kritische reacties op ‘one size fits all’-aanpak

De reacties op de IBW zijn talrijk en ook verschillend van aard. Het belang van een simpele financiële basis voor het overleg met huurders en gemeenten wordt algemeen onderschreven, maar de ‘one size fits all’-aanpak levert ook kritische reacties op. Zo blijkt uit de evaluatie dat voor gemeenten en huurders onvoldoende duidelijk is dat de IBW gaat over de maximaal haalbare eenmalige investeringen en dus geen meerjarig karakter heeft.

Vanuit corporaties is een belangrijk aandachtspunt dat geen rekening wordt gehouden met het feit dat een deel van de corporaties niet op de gehanteerde financiële ondergrenzen wil (of kan) sturen onder invloed van de Aw of het WSW. Het doel om gemeenten en huurders beter in staat te stellen om met corporaties in gesprek te gaan, wordt als gevolg van het algemene en landelijk genormeerde karakter van de rekensom dus niet voldoende bereikt.

Om het gesprek over wensen en mogelijkheden veel beter (en concreter) te kunnen voeren, is een betere basis nodig dan de IBW. Corporaties en stakeholders hebben baat bij een IBW 2.0, met behoud van de eenvoud van de huidige IBW maar ook rekening houdend met de situatie van individuele corporaties en de lokale en regionale volkshuisvestelijke opgave. Kernvraag is dan: hoe kan IBW 2.0 eruitzien?

De streefsituatie voor IBW 2.0 in financiële termen is een strategische scenarioanalyse die corporaties opstellen op basis van de eigen meerjarenbegroting. De rekenkundige aanpak kan landelijk uniform zijn, maar de scenario’s worden op hoofdlijnen lokaal en regionaal afgestemd tussen de corporatie en de gemeente(n) en huurders. Een IBW 2.0 zou dus geen landelijk en geüniformeerd karakter hebben.

Met de marktwaarde en marktconforme kasstromen als meetlat kan de maatschappelijke bijdrage van het huidige beleid worden vastgesteld op het gebied van onder andere beschikbaarheid, betaalbaarheid en duurzaamheid.

Vervolgens leidt een doorrekening van de strategische scenario’s tot inzicht in de ruimte voor additioneel beleid op ieder van de strategische volkshuisvestelijke thema’s. Ook kan in de scenario’s plaats worden gemaakt voor landelijke afspraken en ambities, zoals het gemiddelde energielabel B in 2020 en CO2-neutraliteit in 2050.

Vanuit financieel perspectief is het van belang dat de meerjarenbegroting van voldoende kwaliteit is. Dat wil zeggen dat bijvoorbeeld het effect van investeren in renovatie en verduurzaming op de marktwaarde(ontwikkeling) wordt meegenomen.

De veelgebruikte huidige aanname dat de marktwaarde van bestaand bezit met 1% per jaar stijgt, is een ‘one size fits none’-aanpak die geen recht doet aan de waarde-effecten van investeren. Zonder realistische prognose van het waarde-effect van investeringen is het niet mogelijk om uitspraak te doen over de financiële haalbaarheid van strategische scenario’s.

Het risico op een onjuiste inschatting van de haalbaarheid werkt zowel in positieve als negatieve zin. Het is mogelijk om een onhaalbare strategie op basis van onjuiste veronderstellingen goed te keuren, maar zeker ook om een haalbare strategie onterecht af te keuren.

Met IBW 2.0 kunnen corporaties in de gesprekken met stakeholders recht doen aan de lokale en regionale volkshuisvestelijke uitdagingen, alsook aan hun eigen strategische ambities. Met IBW 2.0 ontstaat écht inzicht in de financiële haalbaarheid van strategische scenario’s. Door het lokale karakter ontstaat een veel beter en inhoudelijker gesprek dan met de huidige IBW. Toewerken naar IBW 2.0 vraagt om een omslag in de meerjarenbegroting op het gebied van de prognose van de waardeontwikkeling.

In de trainingen Financiële Sturing en Asset Management wordt nader ingegaan op wat nodig is om IBW 2.0 te kunnen realiseren. Voor meer informatie kunt u ook contact opnemen met de adviseurs van Finance Ideas.