Beleidswaarde: brug tussen fictie en verwachting

Met de invoering van de marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsgrondslag is voor woningcorporaties een nieuwe kleur aan het palet van waarderingsmethoden toegevoegd. Tegelijk is hiermee een discussie geopend over de rol van de marktwaardering in het financiële toezicht op woningcorporaties.

De Aw en het WSW hebben tot op heden verschillende standpunten ingenomen met betrekking tot de wijze waarop zij inzicht willen krijgen in de financiële toekomst van een corporatie. Het gesprek over een meer gemeenschappelijke aanpak wordt naar verwachting binnenkort afgerond, waarbij het al eerder door Finance Ideas geïntroduceerde principe van de beleidswaarde fungeert als brug tussen de fictie van de markt en de ‘echte’ verwachting op basis van het beleid.

Punt van kritiek op de marktwaardering

Een terecht punt van kritiek op de marktwaardering is dat de fictieve kasstromen die bij de marktwaardering worden ingerekend, niet representatief zijn voor de werkelijke verwachte kasstromen van een woningcorporatie. Het sturen en toezicht houden op basis van enkel de fictieve marktconforme kasstroom is daarom in de corporatiesector niet zinvol.

In de slipstream van de marktwaardering heeft de Autoriteit woningcorporaties (Aw) daarom direct ook het begrip ‘marktwaarde met volkshuisvestelijke bestemming’ geïntroduceerd. Dit waardebegrip houdt rekening met het verkoopbeleid en huurbeleid van de corporatie en vormt de basis van de vermogensratio’s die de Aw hanteert voor het toezicht op de DAEB-tak.

De ‘marktwaarde met volkshuisvestelijke bestemming’ vertelt echter niet het volledige verhaal, omdat beleid op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid, onderhoudskwaliteit, beheer en leefbaarheid ook impact heeft op de kasstromen van een woningcorporatie.

Om deze reden heeft het WSW tot op heden vastgehouden aan de bedrijfswaarde, waarin het beleid van de corporatie leidend is bij het bepalen van toekomstige kasstromen. De bedrijfswaarde kent echter veel vrijheidsgraden in de berekeningswijze, waarmee de transparantie en vergelijkbaarheid van de waardering wordt beperkt.

Daarnaast leidt het vasthouden aan de bedrijfswaarde tot een enorme administratieve last voor corporaties, omdat zowel moet worden gestuurd als verantwoord op basis van de marktwaarde als de bedrijfswaarde. Meer uniformiteit in de gegevensuitvraag van de Aw en het WSW (CorpoData) is gewenst.

 De gewenste uniformiteit in de benadering van de Aw en het WSW is goed haalbaar. In lijn met de gedachte van de ‘marktwaarde met volkshuisvestelijke bestemming’ wordt gesproken over het principe van de ‘beleidswaarde’
(zie figuur links, klik op in te zoomen).

In tegenstelling tot de bedrijfswaarde kent de beleidswaarde (conform de benadering van Finance Ideas) geen modelmatige vrijheden en sluit het rekenmodel volledig aan bij het marktwaardemodel. Verschil met de marktwaarde is echter wel dat het beleid (volledig) wordt ingerekend en dat conform de wens van het WSW dus ook werkelijke verwachte kasstromen op basis van het beleid als uitkomst beschikbaar zijn.

De brug tussen de visie van de Aw en die van het WSW

De beleidswaarde vormt daarmee de brug tussen de visie van de Aw en die van het WSW. Daarnaast biedt de beleidswaarde aan corporaties inzicht in waar zij hun potentiële vermogen aan besteden. Dit inzicht helpt zowel op complexniveau als op (deel)portefeuilleniveau om de sturing op volkshuisvestelijke doelen te verbeteren. Onze trainingen ‘financiële sturing’ en ‘asset management’ gaan dieper in op het sturen met behulp van de marktwaarde en beleidswaarde.