Het toewijzen van marktconforme beheerkosten aan de niet-DAEB-tak
Met de introductie van de Woningwet dienen woningcorporaties hun commerciële activiteiten (niet-DAEB) van hun maatschappelijke activiteiten (DAEB) te scheiden. Verder is het toegestaan dat de DAEB-tak van de toegelaten instelling (TI) beheeractiviteiten voor de niet-DAEB-tak verricht maar hiervoor dient een marktconforme beheervergoeding in rekening te worden gebracht van de niet-DAEB-tak.
Bij nagenoeg alle woningcorporaties is het grootste deel van de niet-DAEB portefeuille gericht op het verhuren van woningen boven de liberalisatiegrens. Dit is ook de primaire activiteit van de Nederlands institutionele woningfondsen. De aandeelhouders van deze fondsen zijn voornamelijk Nederlandse pensioenfondsen en verzekeraars, die middels het rendement dat het beleggen in huurwoningen oplevert hun toekomstige verplichtingen willen afdekken.
De beste referentie en benchmark voor marktconforme beheerkosten
Gezien de aard van hun activiteiten zijn zij de beste referentie voor de hoogte van marktconforme beheerkosten en dus een goede benchmark voor de beheervergoeding die ten laste van de niet-DAEB woningportefeuille in rekening moet worden gebracht.
De institutionele woningfondsen worden beheerd volgens de traditionele vastgoedbeheerpiramide, dat wil zeggen dat er onderscheid wordt gemaakt naar:
1) Property management (het dagelijks beheer van de woningen)
2) Asset management (het tactisch sturen van de portefeuille)
3) Fund management (het strategisch sturen van de portefeuille)
Property management
Property managers dienen het dagelijks beheer van de woningen uit te voeren. Daarbij horen taken/activiteiten als het voeren van de administratie, het aansturen van de verhuur van de woningen, het aansturen van onderhoudsbedrijven en contact met de huurders. Het property management wordt door alle institutionele woningfondsen uitbesteed aan gespecialiseerde property managers welke aangestuurd worden door de asset/fund managers.
Asset- en fund management
Het asset- en fund management wordt bij de institutionele woningfondsen uitgevoerd door één partij. Hierbij zijn er twee managementmodellen te onderscheiden; extern management en intern management. In het eerste model is het management uitbesteed aan een externe partij, die in ruil daarvoor een managementvergoeding ontvangt. Bij intern management worden de managementkosten rechtstreeks ten laste gebracht aan het fonds en staan de managers op de loonlijst.
Kostentoewijzing
De kosten die onder meer worden gemaakt als gevolg van het property en asset/fund management zijn weergegeven in tabel 1. De kosten van het property management onderscheiden zich doordat zij rechtstreeks zijn toe te wijzen aan de woningen. Deze kosten worden ook meegenomen bij het bepalen van de marktwaarde van de complexen. Dit is niet het geval voor de kosten als gevolg van asset/fund management, deze worden verdeeld over de portefeuille.
Tabel 1: Kosten onder verdeeld naar property en asset/fund management
| Property management | Asset/Fund management | |
| Onderhoudskosten | Taxatiekosten | |
| Belastingen | Advieskosten | |
| Verzekeringen | Researchkosten | |
| Marketingkosten | Juridische en fiscale kosten | |
| VvE-bijdragen | Kosten accountant | |
| Servicekosten |
Marktconforme vergoedingen
Property managers ontvangen voor het uitvoeren hun werkzaamheden een vergoeding. Deze vergoeding is vaak gebaseerd op het aantal woningen dat zij beheren. Hiervoor dienen zij het dagelijks beheer van de woningen uit te voeren. Daarbij horen taken/activiteiten als het voeren van de administratie, het aansturen van de verhuur van de woningen, het aansturen van onderhoudsbedrijven en contact met de huurders. De vergoeding voor het property management is in het handboek marktwaardering gesteld op € 408 voor eengezinswoningen en € 397 voor meergezinswoningen.
Asset/fund managers ontvangen een vergoeding voor het uitvoeren van het asset/fund management. Voor deze vergoeding voeren zij taken/activiteiten uit zoals het opstellen en onderbouwen van een portefeuilleplan, het aantrekken van kapitaal, het voeren van de administratie, het opstellen van hold/sell analyses, het opstellen van investeringsbeoordelingen en het aansturen van de property managers. Waar bij het property management vaak wordt gerekend met een vergoeding per woning is de vergoeding in het geval van (extern) asset/fund management vaak gebaseerd op de marktwaarde van de portefeuille.
Nadat een marktconforme beheervergoeding (property, asset en fund management) is bepaald is het voor corporaties relevant om deze te vergelijken met hun daadwerkelijke kosten. Indien de daadwerkelijke kosten hoger zijn dan de marktconforme vergoeding kan het uitbesteden van (delen van) het property en/of asset/fund management vanuit financieel perspectief interessant zijn. Uiteraard spelen bij deze afweging ook niet-financiële aspecten een rol.
Meer weten?
Rondom verschillende onderwerpen verzorgt Finance Ideas Academy voor veel corporaties incompany trainingen. Dit loopt uiteen van algemene training rondom de wetgeving tot maatwerktrainingen rondom de eigen situatie en beleidsvorming.
