Gewenste vermogensgroei en de rendementseis op DAEB-bezit
Met betrekking tot het vereiste rendement op DAEB-bezit werd in ons artikel Rendementseis DAEB? Inflatie fundamenteel startpunt geschetst. Gegeven het feit dat de beschikbaarheid van eigen vermogen voor woningcorporaties niet – zoals bij commerciële bedrijven – afhangt van het rendement dat zij kunnen uitkeren op het eigen vermogen, lijkt een rendementseis op eigen vermogen ter grootte van inflatie voldoende. In het artikel zijn ook twee belangrijke randvoorwaarden vermeld, namelijk dat het huidige vermogen voldoende omvang heeft en dat er geen doelstelling tot groei met meer dan inflatie bestaat (geen reële groei van de balans).
Maatschappelijke ambitie
Dit theoretische startpunt geeft handvatten voor de praktijk. In de praktijk start een corporatie met het opstellen van een wensportefeuille die zij over een periode van bijvoorbeeld tien jaar gerealiseerd wil hebben. De samenstelling van de wensportefeuille in termen van het type woningen en de locatie vindt plaats vanuit het uitgangspunt dat een optimaal rendement kan worden behaald. Vervolgens wordt op basis van de maatschappelijke doelstellingen bepaald op welke wijze deze optimale portefeuille wordt ingezet. In deze tweede stap wordt bijvoorbeeld bepaald aan welke doelgroepen de woningen worden verhuurd en welk huurniveau gewenst is.
De wensportefeuille moet gedetailleerd worden beschreven, zodat op complexniveau bijvoorbeeld duidelijk is wat de gewenste kwaliteit en het gewenste huurniveau is. Op basis van de wensportefeuille wordt vervolgens ingeschat hoeveel vermogen nodig is om de wensportefeuille te kunnen realiseren. Tevens vinden toetsen plaats op de (voldoende) omvang van de kasstromen (ICR, DSCR).
Sturing van het vermogen
Zodra een corporatie tot de conclusie komt dat het vermogen over tien jaar te klein zal zijn indien de wensportefeuille wordt gerealiseerd, ontstaat per definitie een groeidoelstelling. Deze groeidoelstelling leidt onvermijdelijk tot een hogere rendementseis op het eigen vermogen. Het kwantificeren van de rendementseis vindt plaats door middel van scenarioanalyse. Het basisscenario gaat uit van exploitatie conform de wensportefeuille en de maatschappelijke uitgangspunten die daarbij zijn gehanteerd. Vervolgens wordt bepaald hoeveel opslag op het rendement noodzakelijk is om de benodigde eindstand van het vermogen te bereiken. Dit is een sterk iteratief proces, waarbij gezocht wordt naar een zo goed mogelijke balans tussen maatschappelijke doelstellingen en de ontwikkeling van het vermogen. De vervolgvraag is op welke manier de vermogensgroei gerealiseerd gaat worden.
Hiervoor zijn grofweg drie manieren te onderscheiden:
- Verhogen van de huren
- Verlagen van de kosten (vaak met name onderhoud en beheerlasten)
- Verkoop van bezit
Exploitatie bestaand bezit
Bij de exploitatie van bestaand bezit wordt gestuurd op direct en indirect rendement. Het verhogen van de (streef)huren leidt – bij gelijkblijvende overige omstandigheden – tot een structureel hoger direct rendement op het bestaande bezit. Eenmalig wordt ook een indirect rendement geboekt in de vorm van een stijging van de marktwaarde in verhuurde staat. De stijging van de marktwaarde in verhuurde staat komt direct ten goede aan het eigen vermogen. Hetzelfde effect geldt bij verlaging van de kosten.
De verkoop van bezit zorgt alleen voor een vermogenstoename indien wordt uitgepond. In dat geval ontvangt de corporatie namelijk de leegwaarde van de woning, die vrijwel altijd hoger is dan de marktwaarde in verhuurde staat. Het complexgewijs verkopen aan een belegger leidt niet tot een vermogenstoename omdat de belegger de marktwaarde in verhuurde staat wenst te betalen. Tenzij de marktwaarde in verhuurde staat sinds de laatste balanswaardering is gewijzigd, zorgt complexgewijze verkoop alleen voor liquiditeit maar niet voor een toename van het vermogen.
Investeringen
Het rendement op investeringen wordt gemeten door middel van de ‘internal rate of return’ (IRR). Dit is een ander rendementsbegrip als bij de sturing van het bestaande bezit, maar de principes zijn hetzelfde. De IRR van een investering bevat zowel een component ‘direct rendement’ (namelijk de omvang van de kasstroom die de investering genereert) als een component ‘indirect rendement’ (namelijk het verwachte verschil tussen de waarde bij oplevering en de eindwaarde). De vereiste IRR – gebaseerd op de WACC – wordt afgeleid uit de vermogensontwikkeling die gewenst is op basis van de wensportefeuille en de transitie daar naartoe. Net als bij de sturing bij bestaand bezit leidt een verbetering van de kasstromen door hogere huren of lagere kosten tot een toename van zowel het directe rendement als de waarde en het vermogen.
Opleidingen
Het sturen op rendement en de implementatie van asset management worden uitgebreid behandeld in onze opleidingen Financiële Sturing en Asset Management. Hierbij is zowel aandacht voor de theorie als de praktijk. De opleidingen zijn bedoeld voor financieel managers van woningcorporaties.
