Geen verplichte vermogensscheiding? Maak toch een implementatieplan

Geen verplichte vermogensscheiding voor kleinere corporaties met een omzet van minder dan € 30 miljoen. Op de valreep werd bij de vaststelling van de woningwet in de Tweede Kamer deze uitzondering voor een belangrijk deel van de woningcorporaties in de wet verankerd. Goed nieuws dus, maar niettemin werk aan de winkel. Het voorbereidingstraject tot 1 januari 2017 wordt namelijk grotendeels ook door deze kleinere corporaties doorlopen.

Scheiding van baten en lasten

‘Relatief kleine Toegelaten Instellingen’ met een ‘bescheiden aandeel niet-DAEB activiteiten’  kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten. Voor deze corporaties geldt dus een vrijstelling gelden van de verplichte vermogensscheiding.

Het uitgangspunt voor de vrijstelling is dat de totale netto jaaromzet van de corporatie gedurende de eerste twee volle kalenderjaren na inwerkingtreding van de wet onder de norm blijft van €30 miljoen. Tevens mag maximaal 5% van deze jaaromzet komen uit niet-DAEB activiteiten. Als aanvullende voorwaarde geldt verder dat  de corporatie in enig jaar maximaal 10% van de totale investeringen aan nieuwe niet-DAEB activiteiten mag besteden. Voor de bepaling van de omzet gaat het om de in het boekjaar  gerealiseerde bedrijfsopbrengsten betreft, hierbij tellen ook de netto verkoopopbrengsten mee.

Is de inschatting dat uw woningcorporatie aan deze eisen voldoet? Dan bestaat straks de verplichting om baten en lasten te scheiden, bijvoorbeeld door het hanteren van kostenverdeelstaten. Een vermogensscheiding is niet nodig.

Voorbereidingen op korte termijn

Op de korte termijn moet niettemin het nodige gebeuren om ook aan deze wettelijke eisen te voldoen. De kleinere corporaties hoeven weliswaar geen formeel scheidingsvoorstel in te dienen vóór 1 januari 2017, daarvoor in de plaats komt een vrijstellingsverzoek met onderbouwing dat voldaan wordt aan de uitzonderingsvereisten. Hiervoor geldt dezelfde deadline.

Ter voorbereiding zal onder meer een gesplitste meerjarenbegroting moeten worden opgesteld om te kunnen te bepalen en onderbouwen dat men onder de uitzonderingsregels valt. Om te bepalen of men ook in de toekomst een corporatie wil en kán zijn met een netto jaaromzet van minder van €30 miljoen en maximaal 5% niet-DAEB zal ook het strategisch voorraadbeleid moeten worden herijkt en financieel worden doorvertaald.

Tegelijk heeft de herziene Woningwet, naast de vermogenscheiding, ook zijn weerslag op veel andere aspecten binnen de corporatie. Hiervoor geldt nadrukkelijk geen vrijstelling voor kleinere corporaties. Denk hierbij aan:

• het invoeren van waardering op marktwaarde
• het voldoen aan de regels voor overcompensatie
• het in overleg met de gemeente afstemmen van nieuwe eisen omtrent regionale woningmarktgebieden
• de invoering van passend toewijzen
• de nevenstructuur in overeenstemming brengen met de nieuwe wet
• de tijdige en correcte implementatie van governanceregels

Vanwege de complexiteit en onderlinge samenhang van deze aspecten, is het aan te bevelen om hiervoor een implementatietraject te doorlopen, dat integraal zowel financiële, strategische als governance aspecten omvat. Een projectmatige aanpak, met aan de basis hiervan een gefundeerd Implementatieplan, kan hierbij uitkomst bieden.

Meer informatie?

Over de herziene Woningwet, de gevolgen voor uw corporatie en een adequate en tijdige implementatie? Neem dan deel aan de kennisdag novelle Woningwet op 31 maart a.s. of neem direct contact met ons op.