Drie vragen om verantwoord te investeren

Corporaties beschikken sinds (uiterlijk) 1 oktober 2016 over een financieel reglement, waarin onder andere wordt beschreven hoe de financiële risico’s worden beheerst. Een belangrijk deel van deze risico’s hangt samen met investeringen. De wijze waarop een corporatie waarborgt dat investeringen verantwoord zijn, is beschreven in het investeringsstatuut. In het kader van de overgang naar de marktwaardering is het van groot belang om het investeringsstatuut te actualiseren en de (financiële) toetsing van investeringen te herijken.

Investeringsstatuut

Met het oog op de beoordeling van investeringen dient het investeringsstatuut goed onderbouwde financiële criteria te bevatten die in een juiste verhouding staan met de maatschappelijke opgave van de corporatie. Dit wordt bijvoorbeeld vormgegeven door, voorafgaand aan iedere investering, drie financiële vragen te beantwoorden.

1. Bouwen we het product tegen marktconforme stichtingskosten?

Het antwoord op deze vraag kan bijvoorbeeld worden beantwoord door de stichtingskosten te vergelijken met de leegwaarde van de woning. Uitgangspunt is dat de leegwaarde minimaal gelijk moet zijn aan de stichtingskosten (plus een eventuele risico-opslag). Daarbij is van belang om in de stichtingskosten met een marktconforme grondprijs (sociaal of commercieel) te rekenen. De eventuele inbrengwaarde van een bestaand complex komt in de andere twee toetsen aan de orde.

2. Is het mogelijk om dit product marktconform te exploiteren?

De marktwaardering biedt de mogelijkheid om te toetsen in hoeverre het te ontwikkelen product voldoende aan de marktvraag voldoet. Hiertoe wordt de marktwaarde in verhuurde staat berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Het beleid van de corporatie speelt hierbij dus geen rol. Zo wordt in de kasstroomprognose gerekend met de markthuur als huur bij oplevering en niet met de door de corporatie gewenste aanvangshuur. Een complex dat voldoet aan de vraag, zal een marktwaarde kennen die minimaal gelijk is aan de stichtingskosten.

3. Verdienen we de kosten van het geïnvesteerde vermogen terug?

Binnen de ‘revolving fund’-gedachte van woningcorporaties staat continuïteit voorop. Dat betekent dat het geïnvesteerde vermogen op termijn moet worden terugverdiend vanuit de eigen exploitatie, zodat het opnieuw kan worden geïnvesteerd. Hiertoe wordt een vergelijking gemaakt tussen het verwachte rendement in de vorm van de IRR, en de rendementseis. De laatste wordt uitgedrukt in een WACC (weighted average cost of capital, ofwel gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet). Het verwachte rendement wordt berekend op basis van het beleid van de corporatie en dus op basis van de werkelijke verwachte kasstroom. Bij de beantwoording van deze vraag is tevens belang dat de huidige (markt)waarde van een bestaand complex als inbrengwaarde wordt opgenomen in de stichtingskosten van het nieuwe complex.

Praktische invulling van de berekeningen

Ter ondersteuning van het maken van investeringsanalyses heeft Finance Ideas een rekenmodel ontwikkeld. FIRE investeringen zorgt voor maximale transparantie door de marktwaarde, beleidswaarde en de bijbehorende kasstromen en rendementen inzichtelijk te maken. Het is mogelijk om FIRE investeringen zelfstandig te gebruiken of om de berekeningen door Finance Ideas te laten uitvoeren. Behalve de beoordeling op projectniveau kan ook direct de impact van de investering op portefeuilleniveau inzichtelijk worden gemaakt.

Meer informatie of vragen?

Heeft u vragen of wilt u meer informatie over het inrichten van het investeringsproces of het beoordelen van investeringen? Neem gerust contact met op met één van onze adviseurs. Ook biedt de Finance Ideas Academy trainingen aan op het gebied van investeringsbeoordeling en vastgoedwaardering zoals de cursus Verantwoord investeren en de cursus Marktwaarde.