De herziening van DAEB regels: een zegen of een vloek?
De Europese Commissie gaat naar alle waarschijnlijkheid de algemene DAEB regels (2005/842/EC) begin 2012 vervangen door nieuwe regelgeving. Hierin zijn voor Nederlandse corporaties ook een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zoals door enkele Tweede Kamerleden aangehaald, is één van de meest positieve wijzigingen niet wat er wel staat, maar vooral wat er niet staat. In de huidige regelgeving wordt de doelgroep van sociale huisvesting gedefinieerd als: “achterstandsgroepen of sociaal kansarme groepen die, door solvabiliteitsbeperkingen, geen huisvesting tegen marktvoorwaarden kunnen vinden”.
In de nieuwe regels staat niets meer over het afbakenen van de doelgroep voor sociale huisvesting. De afbakening is een verantwoordelijkheid geworden van de lidstaten die daarbij een ruime mate van beslissingsvrijheid hebben omdat het sociale diensten van algemeen economisch belang betreft. Wellicht kunnen overheden hun sociale huisvesting zo organiseren en ondersteunen dat diensten van algemeen economisch belang voor een ruime doelgroep beschikbaar is, daar waar de markt niet toereikend is. Eventueel zou dit kunnen betekenen dat huishoudens met een inkomen boven de € 33.614 in sommige delen van de woningmarkt wel aanspraak kunnen maken op een sociale huurwoning. Dit zijn vanzelfsprekend niet de enige wijzigingen in de nieuwe DAEB regels. Twee andere belangrijke zaken springen er in minder positieve zin uit: de vrijstelling van de verplichting tot aanmelding en de overcompensatieregeling.
Aanmeldingplicht
Vrijstelling van de verplichting tot aanmelding is alleen van toepassing wanneer staatssteun wordt verleend aan ondernemingen die alleen sociale huisvesting (en/of zorg) aanbieden en geen andere diensten verrichten. Verreweg het merendeel van de corporaties ontplooit meer activiteiten dan alleen het verhuren van sociale huurwoningen. Denk daarbij aan het ontwikkelen van koopwoningen, het verhuren van vrije sector huurwoningen, het leveren van diensten aan huurders, etc. Mochten de regels in de huidige vorm worden geïmplementeerd dan betekent dit dat corporaties iedere keer dat ze staatssteun ontvangen dit moeten aanmelden bij de Europese Commissie. Oftewel, dit geldt dus voor elke transactie via het WSW en vele grondtransacties. De Europese Commissie dient dan over alle aanmeldingen een uitspraak te doen. Eufemistisch gezegd: geen prettig vooruitzicht.
Overcompensatie
De nieuwe regels geven ook een nadere invulling aan het begrip overcompensatie. Gesteld wordt dat “een rendement op kapitaal dat niet hoger ligt dan de relevante swaprente, met een opslag van 100 basispunten hoe dan ook als redelijk wordt beschouwd”. Het aantal van 100 basispunten dient ter vergoeding van het liquiditeitsrisico. Een redelijke vergoeding voor het ‘zakelijk risico’ wordt in de nieuwe regelgeving nergens gespecificeerd. Wel wordt aangegeven dat voor de bepaling van een redelijk rendement gekeken dient te worden naar het rendement in vergelijkbare sectoren. Om de winst te bepalen geeft de Europese Commissie aan dat de maatstaf ‘rendement op kapitaal’ wordt geprefereerd. Mocht dit niet voorhanden zijn dan kan het rendement op eigen vermogen (ROE) of rendement op bezittingen (ROA) ook als maatstaf worden gehanteerd. Interessant is ook dat de nieuwe regelgeving spreekt over EBIT / eigen vermogen als de bepaling van de winst indien gebruik wordt gemaakt van de ROE. In EBIT zit naast het exploitatieresultaat ook de verkoopwinsten en afschrijvingen. In de uitwerking van de regels zal het van groot belang zijn hoe de exacte definitie gaat luiden van EBIT om de overcompensatie te betalen. Dit kan zomaar het verschil uitmaken of het merendeel van de corporaties wel of niet overgecompenseerd is. Het gaat momenteel om concept stukken en Aedes en Cecodhas lobbyen nog flink om de regels nog om te buigen. Victor Burger, senior adviseur bij Finance Ideas, is expert op het gebied van de nieuwe staatssteunregels en de gevolgen bij de implementatie hiervan door woningcorporaties.
