Casade haalt 97% realisatie-index dankzij een herijkt investeringsproces
De investeringsbegroting van Casade groeide in vijf jaar tijd van 20 miljoen naar maar liefst 120 miljoen euro. In 2023 realiseerde ze 97% van haar begroting. Een uitzonderlijk hoog percentage vergeleken met het gemiddelde van de sector.
Hoe is deze groei tot stand gekomen? Welke keuzes hebben ze gemaakt? Hoe heeft de investeringsaanpak zich ontwikkeld van een traditionele vastgoedfocus naar een organisatie brede strategie? En welke rol heeft samenwerking in het geheel?
Michiel van Amelsfort, manager vastgoed, en Marco Matheeuwsen, coördinator duurzaamheid & financiën, praten ons bij.
In welk gebied is Casade actief?
“Casade is een middelgrote Brabantse woningcorporatie, actief in de gemeenten Waalwijk, Dongen en Loon op Zand. We hebben 11.500 woningen in bezit en een duidelijke focus op kwaliteit, duurzaamheid en betaalbaarheid. Na een aantal fusies en overnames, waaronder Slagenland Wonen en Vieya, zijn we uitgegroeid tot een robuuste organisatie met stevige ambities. Meer financiële ruimte om meer te doen. En dus een enorme investeringsambitie in de bestaande voorraad en uitbereiding. Om dit te realiseren moet de pijplijn vol zijn, zijn de risico’s beheersbaar en houden we ons aan een realistische doorlooptijd.”
Waarom is de focus op investeringen zo belangrijk?
“In 2016/2017 liep Casade tegen een knelpunt aan: door onder andere de marktomstandigheden en overheidsmaatregelen ontstond een dip in de projectaanwas. Hierdoor dreigde de productielijn stil te vallen. Er lag simpelweg te weinig op de plank, dus we zijn gaan bouwen aan onze investeringspijplijn. Niet met als doel meer te investeren, maar om de investeringsportefeuille toekomstbestendig te maken. Vrije kasstromen en een realistische balans tussen sloop/nieuwbouw en woningverbetering kregen de focus. In dat proces werd duidelijk dat we ons niet alleen op financiën moeten richten, maar ook op betere risicobeheersing, strakke planningen en nauwere samenwerking tussen afdelingen”.
Tip: Tijdens de training Investeringsafweging plaats je investeringen in het bredere perspectief en leer je meer over het opstellen van verantwoorde investeringskaders.
Waarom is de focus op investeringen zo belangrijk?
“In 2016/2017 liep Casade tegen een knelpunt aan: door onder andere de marktomstandigheden en overheidsmaatregelen ontstond een dip in de projectaanwas. Hierdoor dreigde de productielijn stil te vallen. Er lag simpelweg te weinig op de plank, dus we zijn gaan bouwen aan onze investeringspijplijn. Niet met als doel meer te investeren, maar om de investeringsportefeuille toekomstbestendig te maken. Vrije kasstromen en een realistische balans tussen sloop/nieuwbouw en woningverbetering kregen de focus. In dat proces werd duidelijk dat we ons niet alleen op financiën moeten richten, maar ook op betere risicobeheersing, strakke planningen en nauwere samenwerking tussen afdelingen”.
Wat heeft Casade gedaan om realisatie te verbeteren?
“We zijn begonnen met het analyseren van oorzaken. Wat is de reden van uitval en vertragingen? Wat zijn concrete showstoppers? Ook hebben we onze planningshorizon verbreed. Daarbij is bewust gekozen om de projectpijplijn met 120% te vullen. Zo behoud je ruimte voor onvoorziene vertragingen. Het overaanbod maakt het mogelijk om op 85% realisatie uit te komen.”
“Verder hebben we de doorlooptijd van projecten verlengd. Zo plannen we een extra jaar (van idee tot bouwstart) onder andere om tijdig aan natuurbescherming te voldoen of om netcongestie voor te zijn.”
Dus je betrekt al vroeg externe partners bij investeringsplannen?
“Zeker! Voor nieuwbouw proberen we zo vroeg mogelijk in gesprek te gaan met ontwikkelaars en aannemers. We wachten dus niet tot de aanbesteding. Ook met netbeheerder Enexis is intensief contact. Netcongestie is een enorme uitdaging. Maar omdat wij al jaren structureel overleggen met Enexis, stemmen we onze planning op hun investeringsagenda af. Daarnaast hebben we periodiek vastgoedgesprekken met onze gemeenten over gebiedsontwikkeling. Zo ben je ook eerder op de hoogte van kansen die wellicht nog niet openbaar zijn.
Voor woningverbetering werken we al jaren met drie vaste ketenpartners. Die samenwerking geeft rust en garandeert uitvoeringscapaciteit. Het maakt het mogelijk om jaren vooruit te plannen. Durf dus verder te denken dan de vijf jaar. Ook dat zorgt dat je tijdig kunt starten met projecten.”
Ook interessant: Woningstichting Maasdriel over netcongestie
Wat doen jullie nu anders?
“De verbinding met andere afdelingen: het is geen feestje meer van financiën. We zijn begonnen om de belangen van elke afdeling te verbinden. Waarom is het nodig om meer projectbudget mee te nemen? Hoe zit het met de spelregels bij het aantrekken van financiën? Dat zorgt voor veel inzicht. Collega’s van verschillende afdelingen begrijpen elkaars discipline nu beter door de multidisciplinaire samenwerking. Elke afdeling heeft een duidelijke rol in het proces. Van de afdeling financiën, nieuwbouw, onderhoud, wijken, verhuur tot strategie & beleid.”
Waar start je om die interne samenwerking te realiseren?
“Met structureel overleg tussen disciplines. Tijdig knelpunten signaleren en oplossen. Ook is de planning sterk geprofessionaliseerd met tooling die meer mogelijkheden geeft dan een handmatige Excel. Zo anticiperen afdelingen nu beter op piekmomenten in bijvoorbeeld sleuteloverdracht, verhuur of adverteren. De hele interne capaciteit is op elkaar afgestemd. Dat maakt het efficiënt en werkbaar.”
Wat is hierbij de juiste balans tussen toevoegen en verduurzamen?
“Die balans is lastig. In ons ondernemingsplan hebben we afgesproken om zoveel mogelijk woningen toe te voegen. Daarnaast is verduurzaming een structureel onderdeel van de investeringsaanpak. Daar moeten we een inhaalslag maken, vooral bij de verduurzaming van oudere woningen. Het is dan zoeken naar het antwoord op: hoe voeg je zoveel mogelijk woningen toe en blijf je tegelijk verduurzamen voor de doelen van 2050? We bekijken dit strategisch in plaats van per project: wat vraagt de portefeuille op lange termijn en hoe sluiten keuzes voor sloop, nieuwbouw of woningverbetering daarop aan?”
“Een belangrijk uitgangspunt is het sturen op vrije kasstromen: welk investeringsniveau is structureel haalbaar? Waar we eerder rekenden met 40 à 45 miljoen euro per jaar, is dit recent verhoogd naar gemiddeld 65 miljoen euro. Dit vraagt niet alleen intern om een betere afstemming, het vraagt ook om meer stabiliteit in de uitvoering. Ons woningverbeteringsprogramma met vaste ketenpartners maakt dit realiseerbaar. Dat zorgt voor continuïteit en borgt de uitvoeringscapaciteit in een krappe markt. Je kunt niet wachten tot het zover is. Je moet echt jaren vooruitplannen.”
Hoe gaan jullie daarbij om met harde versus zachte projecten?
“We maken bewust onderscheid tussen verschillende soorten projecten. Dat doen we door harde-, zachte- en kansprojecten. Naar onze mening is die splitsing essentieel om realistisch te begroten. Zeker in tijden waarin externe factoren als netcongestie, vergunningprocedures of wetgeving & beleid onvoorspelbare vertragingen veroorzaken. Met die splitsing borgen we onze kasstroomprognoses, zodat ze haalbaar zijn. Daarbij is het wel belangrijk om je projectfasering scherp te hebben: wanneer gaat een project van zacht naar hard? Maar ook het mandaat vanuit het MT en bestuur.”
Hoe vertaalt zich dit naar jullie investeringsbegroting?
“We werken met een dynamisch meerjareninvesteringsmodel. Projecten worden daarin op basis van status gecategoriseerd. Kansen bevinden zich nog in een vroeg stadium en brengen alleen onderzoekskosten met zich mee. Zachte projecten hebben al een bepaalde mate van haalbaarheid, maar kennen nog onzekerheden. Pas bij een onomkeerbaar besluit, zoals een sloopbesluit of een grondaankoop, spreken we van een hard project.”
“De afslagen zijn bij ons dus projectafhankelijk. We hebben een risicomodel per project dat we elke maand bespreken. Daarin worden ook de planning en kastromen meegenomen. De projectverantwoordelijke kent de details en kan goed inschatten wat nodig is. Met die input bepalen we het gewicht per project in de begroting. Hierdoor ontstaat een begroting die niet alleen sluitend is op papier, maar ook uitvoerbaar is.”
“We sturen op een realisatie van gemiddeld 75 à 80% voor een periode van drie tot vijf jaar. In 2024 lag onze woningverbetering op 53% door een onvoorziene tegenvaller. De nieuwbouw lag dat jaar hoger en zelfs tegen de 98%. We plannen dus meer dan we uiteindelijk realiseren, omdat we anders simpelweg tekortkomen.”
Waarom sturen jullie niet op 100% realisatie?
“Dat is een bewuste keuze. De realiteit is dat je nooit elk project volledig volgens planning uitvoert. Met 120% staan er altijd meer projecten gepland dan nodig om 85% realisatie te halen. Als je écht 100% wil realiseren, moet je dus misschien wel 150% voorbereiden. Dat is financieel en qua organisatiecapaciteit niet haalbaar, ook niet op lange termijn. Als we 65 miljoen euro per jaar investeren blijven we langdurig financieel gezond, gegeven de omstandigheden van nu.”
Hoe prioriteer je daarbij?
“We werken met een kernteam Waardesturing met daarin de assetmanagementrol. Vanuit de portefeuillestrategie wordt bekeken welke bestaande clusters in aanmerking komen voor verbetering, sloop, nieuwbouw of verkoop. Op basis daarvan worden prioriteiten gesteld en tijdsloten toegekend aan de projecten.”
“In het kernteam zijn financiën, vastgoed, wijken & wonen, strategie & beleid vertegenwoordigd. Ze maken twee keer per jaar wegingen. Daarbij nemen ze ook ontwikkelingen mee binnen de organisatie. Signalen vanuit dagelijks onderhoud, klachten of sociaal maatschappelijke problematiek. Die informatie is input voor het meerjareninvesteringsprognosemodel.”
Wat zijn voor jullie de drie belangrijkste succesfactoren?
“De eerste: zorg voor een breed gedragen investeringsproces binnen de hele organisatie. Dat is echt essentieel. Denk daarbij aan de afdeling vastgoed, financiën, onderhoud, wijken & wonen. Elke afdeling speelt een rol in het waarmaken van de begroting. Het is geen opgave van één team, maar een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Daarbij helpt het als er binnen de organisatie ruimte is om te leren, verbeteren en samen te bouwen aan een efficiënter proces. Zorg dus voor intern vertrouwen in elkaar én in het proces.”
“De tweede is: plan realistisch! We hebben bewust afscheid genomen van ‘wishful thinking- planningen’. Dat weten collega’s en projectontwikkelaars ook. Ze kijken naar hetzelfde meerjarenperspectief en weten dat we sturen op kasstromen. We nemen elke twee maanden de risico’s van projecten door en delen generieke risico’s om van te leren. We hebben een flexibele schil met vaste contacten en een mandaat van het RvC voor ‘bijzondere gevallen’. Dit zorgt dat we gas kunnen geven als dat nodig is. Liever een haalbare uitvoerbare planning, dan een mooi maar onhaalbaar scenario”.
“En ten derde: zoek de samenwerking op met externe partijen zoals gemeenten, netbeheerders en bouwpartners. Zo voorkom je knelpunten, ben je sneller op de hoogte van kansen en bouw je direct aan wederzijds vertrouwen.”
Vragen over uw meerjarenbegroting?
Heeft u behoefte om te sparren over uw investeringsplannen of meerjarenbegroting? Stel uw vraag via onderstaand formulier of neem contact op met Daan Vrijmoet.
Zelf aan de slag met financiële sturing of het begrotingsproces?
Wil je meer weten over de theorie achter financiële sturing, de benodigde beoordelingscriteria en de samenhang hiertussen? Tijdens de training Financiële sturing duiken we in het sturingsinstrument. Bekijk het programma of de data.
Meer weten of het begrotingsproces? Tijdens de opleiding Begrotingsproces in de praktijk krijg je inzicht in de stappen van het begrotingsproces, praktische tips bij het opstellen, relevante/benodigde informatie en leer je meer over de samenhang van verschillende onderdelen.
