Beleidswaarde: duidelijkheid gewenst!

 In Control & Compliance, Sturing op vastgoed & financiën, Woningwet

In de nieuwsbrief van 1 november jl. hebben wij u gevraagd deel te nemen aan een enquête over beleidswaarde. Wij hebben dezelfde vragen rechtstreeks gesteld aan een deel van onze klanten. Ruim veertig woningcorporaties hebben gereageerd. Hartelijk dank! Hierbij de uitkomsten.

Definities en normen duidelijker

Van de deelnemers vond 57% het bepalen van de normen voor onderhoud en/of beheer de grootste uitdaging bij het bepalen van de beleidswaarde. Bijna 15% benoemt onduidelijkheden rond definities of spelregels. Dit kan ook op onderhoud en beheer slaan, maar ook op andere spelregels. De analyse van de verschillen tussen de bedrijfswaarde en beleidswaarde werd door 18% van de deelnemers gezien als de grootste uitdaging. Aw en WSW hebben op basis van een eerdere steekproef aangegeven dat deze waarden dicht bij elkaar in de buurt liggen. Zeker niet alle corporaties hebben deze ervaring.

Vraag 1: Wat was de grootste uitdaging bij het bepalen van de beleidswaarde voor 1 oktober (43 deelnemers, 44 reacties)?

Het verbeteren van definities en normen is verreweg het belangrijkste verzoek aan Aw/WSW. Andere verbeteringen die de corporaties graag zien, hebben ook te maken met het scheppen van meer duidelijkheid. Bijvoorbeeld ten aanzien van leefbaarheid, waarderingsvragen of fluctuaties/schommelingen in uitkomsten.

Vraag 2: Wat zou u van Aw/WSW willen weten om het proces rond het opstellen van de beleidswaarde de volgende keer te vereenvoudigen (41 deelnemers)?

Analyse van de beleidswaarde

Op vraag 3: Heeft u de beleidswaarde (op complexniveau) geanalyseerd (n=44) antwoordt 57% van de deelnemers positief. Deelnemers die aangeven dat hen dit (nieuwe) inzichten heeft gegeven noemen onder meer het inzicht in het belang van betaalbaarheid, de disconteringsvoet en de eindwaardeberekening in het bepalen van de beleidswaarde. Daarnaast heeft de analyse laten zien dat er grote variatie op complexniveau bestaat wat vragen oproept over sturing op dit niveau. Ook het belang van sterk afwijkende onderhoudsnormen bij individuele woningen wordt genoemd. Bijna 40% van de deelnemers die deze vraag beantwoordt geeft aan weinig tot geen nieuwe inzichten te hebben opgedaan.

Vraag 4: zo ja, welke nieuwe inzichten heeft u dit gegeven (21 deelnemers)?

Van de deelnemers die uitleggen waarom zij geen (complex)analyse van de beleidswaarde hebben gedaan, geeft ruim 27% aan de analyse beperkt te hebben tot portefeuilleniveau. Door onduidelijkheden en tijdgebrek was een analyse op complexniveau niet haalbaar, de wens is er echter wel. Een andere groep vindt de (complex)analyse niet zinvol (34%). Deze corporaties geven aan niet te sturen op beleidswaarde of sturing niet zinvol te vinden omdat beleidswaarde is afgeleid van de marktwaarde en dat deze waarde niet representatief is op complexniveau (basis handboek). Tenslotte wordt genoemd dat de onduidelijke of niet voldoende gedifferentieerde berekenwijze analyse zinloos maakt of dat de software niet geschikt is voor (complex)analyse.

Vraag 5: Zo nee, waarom heeft u dat (nog) niet gedaan (29 deelnemers)?

Aanpassen beleidsdocumenten

Bijna twee derde van de deelnemers geeft aan de beleidsdocumenten (nog) niet te hebben aangepast aan de beleidswaarde (n=29).

Van de corporaties die aangeven nog geen aanpassingen te hebben gedaan (n=29), is meer dan 80% van plan dit op te pakken. Gebrek aan tijd of de onduidelijkheid die momenteel nog bestaat, zijn redenen waarom dit tot nu toe niet is gebeurd. Drie deelnemers geven aan niet van plan te zijn hun documenten aan te passen, bijvoorbeeld omdat er op marktwaarde en kasstromen wordt gestuurd.

Corporaties die bezig zijn hun beleidsdocumenten aan te passen, pakken veelal meerdere documenten aan. Het investeringsstatuut is koploper.

Vraag 7: zo ja bij welke documenten (14 deelnemers, 24 reacties)?

Tenslotte

Duidelijkheid, duidelijkheid, duidelijkheid. Dat is het signaal dat de corporaties geven na deze eerste kennismaking met beleidswaarde. De beleidswaarde is opgenomen in het waarderingshandboek, maar hierin wordt niet meer duidelijkheid gegeven dan voorafgaande aan de 1 oktober uitvraag. Gezien de ervaringen van de corporaties lijkt het zinvol als Aw en WSW de komende tijd voorbeelden publiceren hoe definities toegepast moeten worden in verschillende praktijksituaties. Dit ondersteunt corporaties bij het toepassen van de beleidswaarde en maakt dit begrip robuuster en betrouwbaarder.

Meer weten over het beoordelingskader van Aw en WSW of beleidswaarde?

Wilt u direct zelf aan de slag om uw kennis te vergroten rondom Aw/WSW beleidswaarde? Doe dan mee aan de training Van bedrijfswaarde naar beleidswaarde. Uiteraard is het ook mogelijk deze training bij u aan huis, specifiek op uw situatie en vraagstukken te verzorgen. Neem daarvoor contact op voor een vrijblijvend voorstel.

Auteur

  • drs. Daan Vrijmoet MRE
    drs. Daan Vrijmoet Senior adviseur woningcorporaties Meer info

Relevante artikelen

Neem contact met ons op

Stuur ons een e-mail en wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.

Typ hier uw vraag...

woningcorporatie sociale woningenaw wsw nieuwe beoordelingskader