Afgenomen beschikbaarheid van bancaire financiering

De sterke onderlinge garantiestructuur en de achtervangpositie van Rijk en Gemeenten zorgen in de corporatiesector al geruime tijd voor scherpe rentetarieven en een ruime beschikbaarheid van financiering. De afgelopen jaren is echter grote onrust ontstaan op de financiële markten door de opeenvolging van een bankencrisis, Europese schuldencrisis en een economische neergang. Hierdoor is niet alleen de beschikbaarheid van financiering afgenomen, maar is ook de prijs fors aangetast.

De invoering van Basel III, de Vestia casus en het regeerakoord doen hier nog een schepje bovenop en hebben zelfs gedeeltelijk geleid tot een vertrouwensbreuk. Dit vraagt om een andere aanpak met minder afhankelijkheid van banken en een spreiding van het beschikbaarheidsrisico. Verzekeringsmaatschappijen, pensioenfondsen en private banken (vermogensbeheerders) hebben voldoende kapitaal beschikbaar en kunnen hier dan ook een belangrijke rol in spelen. Onderstaand overzicht biedt een kijkje in de keuken van de alternatieve financieringsmogelijkheden voor zowel geborgde (DAEB) als ongeborgde activiteiten (niet-DAEB).

Pfandbrief

Een Pfandbrief is een vorm van obligatie die wordt uitgegeven met een hypothecaire zekerheid als onderpand. Door de diepe verankering in de Duitse wet, biedt een pfandbrief een grote zekerheid aan kapitaalverschaffers. Dit zorgt voor een grote beschikbaarheid die zelfs tijdens het dieptepunt van de kredietcrisis overeind is gebleven. Recente transacties zijn de aanschaf van een winkelcentrum in Parijs door Invesco Real Estate (€ 36 miljoen) en de herfinanciering van een bestaande lenigportefeuille (£ 75 miljoen) door het universitair pensioenfonds in Engeland (USS).

Uitgifte van bedrijfsobligaties

De uitgifte van bedrijfsobligaties, waaronder ook het EMTN-programma van Ymere, is een veel voorkomende wijze van financiering voor grotere bedrijven. Hierbij worden leningen (obligaties) openbaar geplaatst op bijvoorbeeld de Euronext. Het voordeel hiervan is een groot bereik en voldoende liquiditeit. Een notering aan Euronext vraagt echter wel om een grote omvang (minimaal € 500 miljoen) en een uitgebreide kredietbeoordeling door een rating agency. Een steeds meer gebruikt alternatief voor kleinere ondernemingen is Alternext, waar een kleinere omvang voldoende is (ongeveer € 40 miljoen) en geen rating noodzakelijk is.

Onderhandse plaatsing

Een andere mogelijkheid is door rechtstreeks een lening bij een verzekeraar of pensioenfonds aan te trekken. In Amerika bestaat een gereguleerde markt voor deze zogenoemde ‘private placements’, oftewel onderhandse plaatsingen. In deze markt worden leningen van ondernemingen direct verkocht aan grote investeerders, meestal de verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen, zonder tussenkomst van de (balans van de) banken. Voordelen van deze onderhandse plaatsing van leningen zijn de hoge mate van flexibiliteit in looptijden en omvang. In Nederland zijn momenteel diverse partijen die zich via deze US private placement markt financieren. Recente voorbeelden van vastgoedbeleggers zijn Vastned, maar ook Stadgenoot. Beiden hebben voor circa € 50 miljoen ondergebracht bij een Amerikaanse private bank.

Meer weten over uw financieringsmogelijkheden?

Wilt u meer weten over de verschillende vormen van financieren en de mogelijkheden om het beschikbaarheidsrisico voor uw organisatie te verkleinen, neem dan contact met ons op of bezoek onze websites www.finance-ideas.nl en www.fi-academy.nl.