Asset Management – de KISS aanpak
Steeds meer woningcorporaties zoeken naar manieren om de prestaties van het vastgoed te verbeteren. De term ‘asset management’ komt regelmatig voorbij als oplossing voor deze uitdaging. Een succesvolle implementatie van asset management grijpt diep in op de organisatie en kost de nodige tijd. Voor wie snel de eerste vruchten wil plukken van het starten met asset management, volgt hier een ‘keep it simple, stupid’ quickstart.
Uit welke taken bestaat asset management?
In essentie bestaat asset management uit drie taken:
- Portefeuillestrategie vertalen naar plannen en doelstellingen op complexniveau
- Het meten van volkshuisvestelijke en financiële prestaties op complexniveau
- Vanuit monitoring en rapportage op complexniveau input leveren over de haalbaarheid van de portefeuillestrategie
Waar kunt u beginnen met de implementatie van asset management?
Aangezien veel corporaties vooral in de financiële prestatie aanleiding zien om met asset management aan de slag te gaan, wordt hier de eerste nadruk op gelegd. In lijn met de KISS gedachte, is het handig om te starten met financiële informatie die elke corporatie sowieso al voorhanden heeft.
Een eerste beeld bij de financiële prestatie van elk van de complexen ontstaat door de meerjarenbegroting te ontrafelen naar een kasstroom op complexniveau. De meeste begrotingspakketten zijn prima in staat om een overzicht van de, aan het complex verbonden, kasstromen te presenteren. Ook is de marktwaarde en de beleidswaarde per complex beschikbaar. Hiermee kan met relatief weinig inzet een eenvoudige financiële rendementsanalyse per complex worden uitgevoerd.
Inzicht in het directe rendement
Door bijvoorbeeld de gemiddelde jaarlijkse operationele kasstroom per complex te delen op de marktwaarde ontstaat inzicht in het directe rendement. In mijn ervaring leidt alleen deze eenvoudige analyse en het rangschikken van een laag naar hoog direct rendement al tot nieuwe inzichten en zinvolle vervolgvragen. Hoe goed is onze onderhoudsbegroting eigenlijk onderbouwd op complexniveau? Leiden keuzes met betrekking tot het huurbeleid tot een bijzonder hoog of juist bijzonder laag rendement? Of nog simpeler: komt het zeer hoge of zeer lage rendement op complexniveau voort uit een foutje in de meerjarenbegroting…?
Door het directe rendement in kaart te brengen, ontstaat dus snel meer inzicht in de prestatie van individuele complexen. Mocht de behoefte bestaan aan een nog eenvoudiger te realiseren inzicht, dan is een mogelijkheid om de verhouding tussen exploitatiekosten en opbrengsten per complex te berekenen. Hiermee gaat de meetlat ten opzichte van de huidige marktwaarde (of beleidswaarde) verloren, maar wordt wel zichtbaar in welke complexen bijzonder hoge of bijzonder lage kosten worden gerealiseerd. Ook dit leidt tot waardevolle inzichten op complexniveau.
Direct zelf aan de slag om uw kennis over asset management te vergroten?
Uit het bovenstaande blijkt dat de eerste stappen op het gebied van (beter) asset management niet ingewikkeld zijn en prima bij de KISS gedachte passen. Wilt u zelf aan de slag om uw kennis op het gebied van asset management te vergroten? Tijdens de training Asset Management gaan we dieper in op asset management en de positie hiervan binnen de organisatie? Hoe kan een portefeuillestrategie worden vertaald naar het beheer? En hoe kan asset management bijdragen aan de maatschappelijke prestatie? Tijdens de training ontvangt u praktische handvatten om scherper te kunnen sturen op de (financiële) prestatie van complexen.
Zelf uw kennis over investeringen vergroten?
Tijdens de opleidingen Investeringsafwegingen bij corporaties en Rekenen aan investeringen bespreken we de uitdagingen en vragen uit de sector. Met de grote nieuwbouwopgave, noodzakelijke investeringen in renovatie, herontwikkeling en verduurzaming van het bestaand bezit staan corporaties voor een periode waarin veel kleine en grote investeringen gaan plaatsvinden. Heldere eenduidige spelregels voor het berekenen van financiële kengetallen zorgen voor overzicht. Bekijk het programma en de data.
