Zorgvastgoed, kent u uw risico’s?

 In Control & Compliance

Naar aanleiding van de gewijzigde regelgeving in de zorg is het CFV afgelopen zomer een themaonderzoek naar corporaties met zorgvastgoed gestart. Uit de eerste fase van dit onderzoek is naar voren gekomen dat ongeveer driekwart van de corporaties zorgvastgoed in bezit heeft. In totaal gaat het om 94.000 eenheden in zorgcomplexen en 54.000 aanleunwoningen. Het is daarom van groot belang zicht te hebben op de risico’s die door de wijzigingen in het zorgstelsel op corporaties afkomen.

Onder het oude bekostigingssysteem van zorgvastgoed kreeg een zorginstelling alle directe kosten vergoed van de overheid. De standaard was dat de corporatie de veelal grootschalige zorgcomplexen in bezit had en deze langjarig verhuurde aan de zorginstelling. Uit het themaonderzoek van het CFV blijkt dat deze langjarige zekerheid resulteert in een hogere bedrijfswaarde dan bij een reguliere huurwoning het geval is. De gemiddelde bedrijfswaarde van een zorgeenheid bedraagt € 64.000, dit is bijna € 15.000 meer dan de gemiddelde bedrijfswaarde in de sector. De huurprijzen van zorgcomplexen liggen daarnaast ook hoger dan de gemiddelde huren in de sector.

Door de hervormingen in de zorg bieden de langjarige contracten geen zekerheid meer maar vormen deze mogelijk een risico. De waarde van het contract wordt namelijk bepaald door de kwaliteit van de huurder; bij zorgvastgoed is dat de zorginstelling. Maar deze zorginstelling krijgt plots een heel ander risicoprofiel. Zorginstellingen zijn zelf verantwoordelijk voor hun financiën en kunnen niet langer terugvallen op de overheid. Daarnaast krijgen de zorginstellingen ook te maken met concurrentie, gemeenten en zorgverzekeraars selecteren op kwaliteit en prijs van de geleverde zorg. Is de zorginstelling niet in staat om aan de maatschappelijke en financiële verplichtingen te voldoen dan bestaat de mogelijkheid op een faillissement.

Wanneer een huurder plotseling wegvalt of een zorginstellingen niet meer aan de betalingsverplichting kan voldoen, kan dit vergaande consequenties hebben. Zorgcomplexen hebben veelal een beperkte alternatieve aanwendbaarheid. Afwaarderingen of zelfs langdurige leegstand liggen daarmee op de loer.Het is daarom van belang om financieel sterke zorginstellingen als huurder te hebben zodat het faillissementsrisico, en daarmee het openbreken of beëindigen van huurcontracten, wordt verkleind. De vraag is echter hoe inzicht kan worden verkregen in de financiële slagkracht en continuïteit van deze huurders.

 ZorgRating stelt corporaties in staat om zorginstellingen vanuit een financiële bril snel en overzichtelijk te vergelijken en te beoordelen. Op basis van jaarverslagen worden financiële en operationele ratio’s berekend en gewogen tot een individuele rating, zoals deze ook in de financiële sector wordt gehanteerd. Hierdoor is het mogelijk in historisch perspectief te beoordelen hoe een zorginstelling zich heeft ontwikkeld.

Figuur links: Historisch ratingontwikkeling van een zorginstelling

Voor iedere zorginstelling is een ZorgRating opgesteld op basis van 16 gewogen variabelen uit het jaarverslag. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen financiële en poperationele variabelen. Zodoende verkrijgt u op eenvoudige en objectieve wijze inzicht in de financiële positie en kredietwaardigheid van uw huurder. En is het mogelijk om de prestaties van een zorginstelling af te zetten tegen de prestaties van vergelijkbare instellingen in de zelfde regio of zelfs de gehele markt.

Figuur rechts: Financiële- en operationele score afgezet tegen andere instellingen op de markt.

Meer weten over ZorgRating?

Op www.zorgrating.nl zijn voorbeeldrapportages te downloaden en is tevens meer informatie te vinden over alle mogelijkheden en kosten van ZorgRating. Ook zijn hier eenvoudig actuele rapportages gebaseerd op verslagjaar 2013 te bestellen.

Auteur

  • Niels Kornegoor
    Niels Kornegoor Adviseur zorginstellingen, woningcorporaties en institutionele beleggers Meer info

Relevante opleidingen

Relevante artikelen

Typ hier uw vraag...

Invoering Novelle: nevenstructuur vraagt om aandacht