Woningwet en dienstverlening: vijftig tinten grijs?
Op basis van de nieuwe Woningwet mogen corporaties woongerelateerde diensten verrichten aan bewoners. In het BTIV (de algemene maatregel van bestuur) geeft de wetgever aan wat hier zoal niet onder moet worden verstaan. Het gaat hierbij dan om een aantal vrij voor de hand liggende activiteiten zoals het verlenen van zorg, het exploiteren van een radio of televisiezender of het verrichten van notarisdiensten. Het bijzondere is dat zowel de Woningwet als het BTIV weinig duidelijkheid geven over welke werkzaamheden dan wel zijn toegestaan. Mag een corporatie nog het beheer blijven uitvoeren voor het bezit van een collega corporatie of een belegger? Is het leveren van energie via een WKO toegestaan aan niet-huurders?
Oneigenlijk concurrentie
Om oneigenlijke concurrentie te voorkomen mogen corporaties alleen werkzaamheden uitvoeren die niet door andere maatschappelijke organisatie uitgevoerd kunnen worden. Corporaties mogen zodoende wel woningen bij mutatie schoonmaken, maar geen schoonmaakdiensten aanbieden. Ook mag een corporatie een makelaar in dienst hebben voor de verkoop van haar eigen bezit, maar het is niet de bedoeling dat deze makelaar ook voor derden werkzaamheden gaat verrichten.
Levering energie
Corporaties mogen WKO-installaties of zonnepanelen exploiteren, zolang deze voorzieningen uitsluitend ten goede komen aan de eigen huurders of voormalige huurders (bij uitponding). De voorzieningen worden dan geacht onderdeel uit te maken van de infrastructuur.
Uit de laatste Q&A van met ministerie van Binnenlandse Zaken (d.d. 27-8-2015) blijkt dat voor gemengde nieuwbouwcomplexen met huur en koop andere regels gelden. Bij een mix van huur en koop mag de corporatie namelijk geen energie leveren aan de kopers binnen het complex. Bestaat het nieuwbouwcomplex uit sociale en commerciële huurwoningen dan is de energie levering aan de niet-DAEB huurders wel toegestaan.
Dienstverlening voor derden
Menig corporatie beheert woningen die het eigendom zijn van een andere partij. Is dit onder de Woningwet nog toegestaan? De memorie van toelichting op het BTIV geeft hierover enige duidelijkheid. Hierin is opgenomen dat de werkzaamheden voor derden niet zijn toegestaan. Dit betekent dat corporaties geen beheeractiviteiten mogen verrichten voor beleggers, maar ook niet voor gemeenten of de eigen dochtermaatschappij. Ook die worden gezien als derden. Voor dienstverlening aan VvE’s is in het BTIV een uitzondering opgenomen. Corporaties mogen diensten verlenen aan VvE’s, ook als de corporatie zelf niet lid is van de beteffende VvE. De werkzaamheden worden in dat geval wel gezien als niet-DAEB activiteiten. Voorzetting van de werkzaamheden na afloop van het contract is toegestaan na het doorlopen van de niet-DAEB procedure.
Dienstverlening tussen corporaties
Een corporatie wordt daarentegen niet gezien als een derde, waardoor corporaties elkaar onderling diensten mogen verlenen. Wel geldt als aanvullende eis, dat als het niet-DAEB activiteiten betreffen (bijvoorbeeld beheer van niet-DAEB woningen) dat de corporatie de werkzaamheden na afloop van de beheerovereenkomst mag voortzetten, mits de niet-DAEB procedure met goed gevolg is doorlopen. Dit betekent dat de gemeente dient te inventariseren of er beleggers zijn die het beheer willen uitvoeren.
Daarnaast dient de nieuwe beheerovereenkomst te voldoen aan een rendementseis. De wetgever heeft alleen verzuimd aan te geven welk rendement behaald moet worden om goedkeuring van de Autoriteit Woningcorporaties te verkrijgen. Hierdoor blijft het ongewis of de werkzaamheden na afloop van het contract wel of niet voortgezet mogen worden.
Overgangsrecht
Op basis van het overgangsrecht uit de Woningwet (art. II) mogen corporaties lopende contracten m.b.t. activiteiten die sinds 1 juli j.l. niet meer zijn toegestaan toch uitdienen (bijvoorbeeld beheer voor derden). Zodra het contract dan afloopt mag de corporatie de werkzaamheden niet meer voortzetten. Lopende contracten hoeven hierdoor niet acuut beëindigd te worden.
Echter hoe gaat u om met een contact dat een looptijd heeft voor onbepaalde duur? Mag dit voortgezet worden of dient dit per direct beëindigd te worden? En hoe gaat u straks bij een juridische scheiding het beheer van het bezit in de dochtermaatschappij organiseren als u het beheer niet zelf mag doen? De Woningwet heeft op dit soort vragen helaas nog niet altijd een passend antwoord.
Meer weten over de dienstverlening?
Neem dan deel aan de eerstvolgende kennissessie Woningwet novelle (met 4 PE Punten) of neem contact met ons op. Een kennissessie aan huis is ook mogelijk, waarbij specifiek wordt ingegaan op de gevolgen voor uw corporatie. Deze sessie wordt inhoudelijk aangepast voor uw MT, uw RvC of bijvoorbeeld voor de implementatiegroep. Vraag hier een vrijblijvend voorstel aan voor een sessie aan huis.
