Waarde effect van het regeerakkoord desastreus voor corporaties met lage woz-waarde

De corporatiesector ontkomt niet aan de bezuinigingen die zijn opgenomen in het regeerakkoord. Drie financiële maatregelen springen direct in het oog. De heffing huurtoeslag wordt in 2013 € 50 miljoen en loopt op tot € 2 miljard in 2017 (optelsom van het regeerakkoord en het Kunduz akkoord).

Daarnaast wordt de maximaal redelijke huur berekend als percentage van de WOZ-waarde (4,5%), in plaats van op basis van het WWS puntensysteem. Daar staat tegenover dat de huren extra verhoogd mogen worden afhankelijk van het inkomen van de huurders. Deze huurstijging zal volgens bronnen gemiddelde neerkomen op 2,4% boven inflatie. De individuele effecten van deze maatregelen zijn corporatiespecifiek. Afhankelijk van het soort bezit en de ligging hiervan hebben de verschillende maatregelen andere effecten. Aedes heeft in het artikel “Rekensom kabinet huurbeleid onhaalbaar” in kaart gebracht wat de mogelijke effecten voor de maximaal redelijke huur zijn van het nieuwe regeerakkoord.

Gezien het huidige klimaat waar het aantrekken van financiering steeds moeilijker wordt en daarmee het belang van verkopen steeds groter wordt voor corporaties, is het interessant om te weten wat voor effect deze maatregelen hebben op de prijs die een belegger bereid is te betalen voor woningcomplexen. In onderstaande voorbeelden wordt op basis van gemiddelde van woningen met een hoge woz-waarde (o.a. delen van de randstad) en woningen met een lage woz-waarde (o.a. delen van Limburg, Groningen en Zeeland) het effect op de prijs die een belegger bereid is te betalen weergegeven. Er is voor beide gebieden een portefeuille opgesteld van 1.000 woningen. In deze portefeuilles is gerekend met bestaande mutatiegraden, WOZ waardes, huren en leegwaardes. De waarde die is bepaald is de marktwaarde in verhuurde staat.

Hoge woz-waarde

De prijs die een belegger zal willen betalen zal iets stijgen. Op basis van de portefeuille van 1.000 woningen is de verwachting dat een belegger de waarde van een woningcomplex ongeveer 2,5% hoger zal schatten. Dit komt vooral doordat de verhuurdersheffing op te vangen is door de huurstijging die mag worden doorbelast aan de zittende huurders. Daarnaast stijgt de gemiddelde maximaal redelijk huur met ongeveer 23%. Bij mutatie is het dus mogelijk de huidige huren te verhogen tot de maximaal redelijke huur. Onder de streep hebben de maatregelen een klein positief effect op de marktwaarde in verhuurde staat.

Lage woz-waarde

Voor de woningcorporaties in gebieden met een lage woz-waarde zijn de gevolgen groter. De waarde van de woningcomplexen zal met meer dan 9% dalen. De lagere waarde wordt in eerste instantie veroorzaakt door de verhuursderheffing. Een deel hiervan is op te vangen door een huurstijging aan zittende huurders. Omdat een deel van de woningen die muteert niet verkocht kan worden, moeten deze woningen weer terug in de huur worden genomen. De maximaal redelijk huur is dan meer dan 25%lager dan de huidige huur die wordt gevraagd voor dezelfde complexen. De bezuinigingsmaatregelen van het kabinet zijn niet op te vangen met de huurstijgingen en het optrekken van de maximaal redelijke huur. De prijs die een belegger daarom zal willen betalen voor een complex zal fors lager zijn dan in de pre-kabinetsperiode. De gevolgen van het regeerakkoord voor de corporaties met een hoge woz-waarde zullen er zijn. De effecten op de waarde die een belegger toekent aan de woningcomplexen zijn echter minimaal. Voor corporaties opererend in gebieden met een lage woz-waarde zijn de gevolgen vele malen groter. Deze corporaties zullen de kabinetsmaatregelen niet alleen in de directe kasstromen voelen, maar worden nog extra geraakt op het moment dat ze complexen willen gaan verkopen.

Investeringsbeoordeling

Het beoordelen van projecten op basis van rendement, het bepalen van een rendementseis, het investeringsstatuut en het financieel sturingskader worden met dit regeerakkoord nog belangrijker. Deze onderwerpen komen uitgebreid aan bod tijdens de cursus investeringsbeoordeling die op 6 december a.s. is gepland.

Aan de slag met uw eigen investeringsvraagstuk?

Recent hebben wij deze cursus ook incompany verzorgd voor een aantal corporaties waarbij deze gericht was op de eigen actuele investeringsvraagstukken. Stel uw vraag via het telefoonnummer 0320 – 23 74 85 of middels ons contactformulier.