Voorkom dat de rendementseis uw duurzaamheidsstrategie blokkeert: 3 aandachtspunten en vervolgstappen

De meeste corporaties hebben rond 1 mei de Aedes routekaart ingediend. Hiermee wordt invulling gegeven aan de strategie voor het verduurzamen van bestaand bezit. Maar bij het uitvoeren van deze strategie lopen corporaties tegen het volgende probleem aan: de voorgenomen investeringen voldoen niet aan de rendementseis zoals vastgelegd in het investeringsstatuut. Waarom doet dit zich voor en wat kunt u er aan doen?

Waarom voldoet rendementseis niet?

In het bedrijfswaarde-denken wordt investeren in bestaand bezit gedragen door levensduurverlening. Een extra jaar levensduur is een extra jaar netto kasstromen volledig toe te wijzen aan de investering. Een NOM-renovatie van 60K van een oude woning leidde bij een klant tot een rendement van meer dan 7%. Volgens de klant was de woning uit 1970 (48 jaar oud) bijna einde levensduur en werd met de ingreep een levensduurverlening van 30 jaar gerealiseerd.

In beleidswaarde-denken werkt dit anders. De woning uit 1970 kent geen einde levensduur en wordt via onderhoud en ingrepen verhuurbaar gehouden. Dezelfde investering van 60K leidt dus niet tot extra levensduur, maar tot wijzigingen in exploitatie: verhogen we de huur, wijzigen de onderhoudskosten, verandert de disconteringsvoet etc? Deze, veelal kleine wijzigingen, resulteren in een nieuwe exploitatie die wordt vergeleken met de investering. Gezien de kleine waarde effecten is het grootste deel van de duurzaamheidsinvestering onrendabel en het rendement dus laag tot zeer laag.

De businesscase van duurzaamheidsinitiatieven is lastig. Niet voor niets zijn subsidies en andere stimuleringsmaatregelen nodig om hierbij te ondersteunen. Dit is voor corporaties niet anders dan voor particulieren. Met het invoeren van beleidswaarde wordt de werkelijke financiële impact van duurzaamheidsingrepen in bestaand bezit inzichtelijk. De fictie van levensduurverlening vervalt. Een rendement van >0% is al een prestatie. Hoe kunnen corporaties hiermee omgaan?

Aandachtspunten

Onder een bedrijfswaarde beoordeling dragen investeringen zowel bij aan de volkshuisvestelijke doelstelling als aan de financiële continuïteit. Dit maakt besluitvorming comfortabel en eenvoudig. Bij een beoordeling van duurzaamheidsinvesteringen in bestaand bezit op beleidswaarde kasstromen wordt de vraag anders: hoeveel van ons vermogen willen wij opofferen om de volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren? Dit dwingt om nog strikter te kijken naar:

1. Startpositie/inbrengwaarde: investeringen zijn veelal een combinatie van het wegwerken van achterstallig onderhoud en verbeteringen. Maak een splitsing tussen deze twee effecten. Het wegwerken van achterstallig onderhoud is noodzakelijk om de “oude” exploitatie te realiseren. Dit drukt de inbrengwaarde. De “nieuwe” exploitatie wordt gecreëerd door de investering in verbeteringen. Zie dit artikel voor meer informatie.
2. Kostenkant: wat zijn de kosten voor de duurzaamheidsinvestering en hoe kan hier op worden gestuurd? Zijn er realistische kostenreferenties; hoe gaan we om met de sterk stijgende bouwkosten; dragen concepten als design, built and maintain bij aan de beheersing van kosten? Met dergelijke vragen kan de kostenkant van de ingreep onder de loep worden genomen.
3. Exploitatiekant: kan de exploitatie worden verbeterd? De opbrengsten kunnen worden verbeterd door de afnemende woonlasten van de huurder te claimen via huurverhoging, energieprestatievergoeding of verhoging servicekosten. Wat kan, mag en vindt u wenselijk op dit gebied? Corporaties zijn over het algemeen terughoudend met maatregelen aan de opbrengstenkant. De lage financiële rendementen vragen een heroverweging hiervan.

Ook als u de kosten terugdringt en de exploitatie maximeert binnen de kaders die u volkshuisvestelijk wenselijk vindt, zal het rendement laag blijven. Betekent dit dat u niet investeert? Dat lijkt een onwenselijke uitkomst. U investeert tenslotte om uw volkshuisvestelijke ambities in te vullen, niet om rendement te maximeren. Het is logischer om de rendementseis aan te passen en eisen te stellen om uw lange termijn financiële gezondheid te garanderen.

Wat te doen?

Stap 1: Vingeroefening
Laat u niet overvallen door de effecten van beleidswaarde op uw (duurzaamheids)investeringen. Bereken voor uw huidige investeringsvoorstellen een rendement op beleidswaarde kasstromen. Bijvoorbeeld met behulp van de gecertificeerde investeringsrekenmachine FIRE.

Stap 2: Toetsingscriteria bepalen
Bepaal door interne discussie en workshops de toetsingscriteria waaraan uw duurzaamheidsinvesteringen wil onderwerpen. Wat zijn de afspraken over kosten, gewijzigde exploitatie (investeringseffecten) en welke rendementseis stelt u? Graag adviseren wij u hierover.

Stap 3: Investeringsstatuut
Leg uw geformuleerde beleid voor het beoordelen van duurzaamheidsinvesteringen vast in het investeringsstatuut voor het einde van dit jaar. Op die manier bent u voorbereid op de introductie van beleidswaarde en voorkomt u dat de uitvoering van uw duurzaamheidsstrategie wordt belemmerd door uw eigen interne governance. U kunt gratis een modelstatuut aanvragen dat Finance Ideas heeft opgesteld op basis van best practices van uw collega corporaties.

Ondersteuning bij uw duurzaamheidsstrategie?

Heeft u de routekaart al ingevuld en wilt u de financiële haalbaarheid doorrekenen of bent u nog bezig met het bepalen van uw strategische uitgangspunten? Bent u bezig met definiëren van uw rendementseisen voor de verduurzaming en wilt u uw maatschappelijk bijdrage kwantificeren door de beleidswaarde inzichtelijk te maken? Wij kunnen u hierbij helpen.

Wilt u ondersteuning bij het opstellen dan van een afwegingskader CO₂-neutraal? Volg dan met de betrokken medewerkers de training Opstellen afwegingskader. Met het sjabloon afwegingskader komt u tot u eigen concrete afwegingskader dat u kunt gebruiken bij de verdere uitwerking.

Heeft u al een kader en wilt u weten hoe u uw ambities vertaalt naar technische scenario’s, dan kan de training Van ambities in CO₂-neutraal naar de routekaart u daarbij helpen.

De training Verdien- en financieringsmodellen voor een CO₂-neutrale voorraad geeft u meer inzicht in de verschillende modellen om de verduurzamingsinvesteringen terug te verdienen.

Wilt u weten of uw ambities financieel haalbaar zijn, dan kunnen wij voor u een analyse van de financiële impact van uw investeringsvoornemens maken. Door middel van een langjarige doorrekening tot en met 2050 krijgt u inzicht in de financiële (on)mogelijkheden van de opgave.

Heeft u hulp nodig bij het opstellen van een nieuw investeringsstatuut, dan helpen onze adviseurs u daar graag bij. Wilt u weten hoe uw u uw maatschappelijk bijdrage inzichtelijk kan maken, dan kan de training Verantwoord investeren u meer inzicht verschaffen.