Versoepeling complexverkopen betreft slechts deel van het bezit

De voorwaarden om corporatiewoningen te verkopen aan bewoners en institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, worden volgens het recent afgesloten ‘carnavalsakkoord’ versoepeld. In de praktijk heeft deze versoepeling slechts op een beperkt deel van uw bezit effect. In het akkoord wordt duidelijk dat het ministerie meer inzet op de verkoop van corporatiebezit. Zowel individueel als ook complexgewijs. Het ministerie beoogt met deze beleidswijziging de investeringsruimte van corporaties op peil te houden.

Verruiming regels voor (te-) liberaliseren bezit

Tot op heden werd er alleen toestemming gegeven voor complexverkopen op basis van strikte leegwaarde en/of WOZ percentages en een eventuele winstdeling wanneer de marktpartij voornemens was om het bezit te gaan uitponden. In de huidige markt voor woningbeleggingen werken deze regels zo uit dat complexen met een positieve netto exploitatiekasstroom en een hoge huur-leegwaardeverhouding in aanmerking komt voor complexgewijze verkoop. Volgens het ministerie is het binnenkort ook mogelijk om complexen tegen actuele marktwaarde te verkopen aan derden, zonder winstdeling. Echter deze versoepeling geldt alleen voor het bezit dat op basis van de maximaal redelijke huur al geliberaliseerd is, of waar liberalisatie mogelijk is.

Verkopen tafelzilver?

Door de koppeling aan actuele marktwaarde worden de minimale leegwaardepercentages en de complexe winstdelingsregels losgelaten voor een deel van het bezit. Hiermee wordt het complexgewijs verkopen voor dit deel eenvoudiger en zal een groter deel van uw (te) liberaliseren bezit in aanmerking komen voor complexgewijze verkoop. Zoals reeds aangegeven heeft deze versoepeling vooralsnog alleen betrekking op het hogere segment. Bij veel corporaties leveren juist deze complexen een aanzienlijke bijdrage aan het exploitatieresultaat. Het is daarom van groot belang de financiële consequenties in beeld te hebben bij de besluitvorming een complex al dan niet complexgewijs te verkopen. Als een complex een substantiële bijdrage levert aan de kasstromen en bij complexgewijze verkoop minder opbrengst genereert dan bij doorexploitatie kan een beleidsaanpassing zinvol zijn. Voor sociale complexen verandert er vooralsnog niets in de regelgeving. Velen zullen bij een verkoop niet voldoen aan de gestelde leegwaarde en/of WOZ percentages en kunnen derhalve nog steeds niet worden verkocht aan een belegger.

Interesse

Uit ervaring is gebleken dat er voor nieuwbouw en bestaand bezit, zowel sociaal als geliberaliseerd, veel interesse is bij beleggers. Opvallend is dat de institutionele beleggers zich veelal afzijdig houden bij de openbare aanbiedingen door woningcorporaties en alleen interesse tonen als het gaat om nieuwbouw of relatief nieuwe woningen. Het corporatiebezit wordt steeds vaker door lokale beleggers gekocht om duurzaam door te exploiteren. In de huidige marktomstandigheden is dit een kansrijke ontwikkeling voor de woningcorporaties die afscheid willen nemen van hun bezit zonder dat daarbij de positie van de huurder in het geding komt.

Meer weten over complexgewijze verkoop?

Op 19 maart 2013 wordt de training ‘complexgewijze verkoop, de stappen in het tenderproces’ georganiseerd. Uiteraard is het mogelijk om deze training incompany te organiseren. Informeer naar de mogelijkheden door contact op te nemen met Eddy Bonthuis op het telefoonnummer 0320-237485 of stel hier uw vraag.