Verkoopregels geven corporaties veel ruimte
Het kabinet heeft de regels voor de verkoop van corporatiewoningen recent eenvoudiger gemaakt. Hiertoe is per 1 oktober jl. een nieuwe verkoopcirculaire (MG 2013-02) in werking getreden en ook het Bbsh is aangepast.
De wijziging heeft vooral betrekking op de complexgewijze verkoop van geliberaliseerd bezit, terwijl ook de regels voor verkoop aan natuurlijke personen (voor eigen bewoning) aanzienlijk zijn verruimd. Zo is het nu mogelijk om zonder aanvullende voorwaarden een woning te verkopen met een korting tot 25%, mits de koper een inkomen heeft onder de € 38.000.
Verkoop aan natuurlijke personen
In onderstaande tabel zijn de eisen omtrent verkoop aan natuurlijke personen weergegeven.
| % vrije verkoop waarde | MG 2011-04 | MG 2013-02; Verkoopregels per 1 oktober 2013 |
Huishoudinkomen |
| > 90% | Terugbetaling korting niet aan de orde | Niet veranderd t.o.v. MG 2011 | n.v.t. |
| > 75% – < 90% | Binnen 10 jaar, korting terugbetalen aan corporatie. Waardeontwikkeling (zowel positief als negatief) delen met corporatie | Binnen 10 jaar, korting terugbetalen aan corporatie. Geen waardedeling verplicht, fair value 1:1,5 is een maximum | < € 38.000,- |
| > 75% – < 90% | Binnen 10 jaar, korting terugbetalen aan corporatie. Waardeontwikkeling delen met corporatie. | Binnen 10 jaar, korting terugbetalen aan corporatie. Waardeontwikkeling 1:1,5 (zowel positief als negatief) delen met corporatie | > € 38.000,- |
| > 50% – < 75% | Binnen 10 jaar, korting terugbetalen aan corporatie. Waardeontwikkeling 1:1,5 delen met corporatie. | Niet veranderd t.o.v. MG 2011 | n.v.t. |
Wanneer deze verkoopregels vertaald worden naar een praktijksituatie dan kan het dus zo zijn dat je als koper met een inkomen onder € 38.000 een woning met een leegwaarde van € 200.000 voor € 150.000 koopt (25% korting). Deze kan hem vervolgens na 10 jaar en 1 dag door te verkopen, waarbij de 50.000 korting op dat moment volledig ten gunste valt aan de koper en er geen winstdeling met de woningcorporatie hoeft plaats te vinden.
De regels zijn weliswaar verruimd voor huishoudens met een inkomen onder de € 38.000, echter de vraag is in hoeverre corporaties kortingen van meer dan 10% blijven hanteren, zeker zonder waardedeling. Het al dan niet hanteren van kortingen, terugkoopverplichtingen en winstdelingen is een strategische keuze, waarbij zeker in de huidige tijd er een belangrijk aantal vragen beantwoord moeten worden. Aspecten die een rol hierbij spelen zijn:
- Terugkoopverplichting strategisch inzetten in een gebied (grip op de wijk/buurt)
- Ondermijnen van de eigen- en de particuliere markt door lagere verkoopprijzen in de omgeving (kortingsprijs wordt dan langzaam de nieuwe marktprijs)
- Extra handelingen vanwege het uitvoeren van de inkomenstoets
- Beschikbaarheid liquide middelen
- Visie toezichthouders (CFV/WSW) op de verkoopportefeuille
Opleidingen
Alle facetten omtrent de verkoopstrategie en de uitwerking van deze nieuwe verkoopregels komen aan bod in de opleiding Verkoopselectie & Strategie. In de opleiding Inkomensregistratie bij woningverkoop leren verkoopmedewerkers, woonmakelaars en alle andere betrokkenen de basiskennis voor een juiste vaststelling van het verzamelinkomen. Theorie, praktijk, het lezen van loonstroken, actuele vraagstukken van woningcorporaties en diverse praktische tips komen hierbij op een interactieve manier aan bod.
Uiteraard zijn deze cursussen ook incompany te verzorgen, bij u op locatie en met uw casussen centraal. Vraag hier een vrijblijvend voorstel aan.
