Uitkomsten Corporatie Survey 2011 – III
Afgelopen maand is de 7e editie van de Corporatie Survey gehouden. Deze editie ging voornamelijk over de relatie tussen de overheid en de sector. De heffing huurtoeslag en het staatssteun stonden centraal. Heffing huurtoeslag
Belangrijkste conclusies is dat het merendeel van de corporaties de heffing voor de huurtoeslag voornamelijk gaat betalen uit een verhoging van de huur en een verlaging van de investeringen. Dit is begrijpelijk, maar voor de woningmarkt natuurlijk nadelig. Om de jaarlijkse heffing van € 650 miljoen te betalen dienen de huren en de investeringen fors te worden aangepast.
Stel dat van de € 650 miljoen een deel van € 400 miljoen voor 50% wordt betaald uit hogere huren en voor 50% uit lagere investeren. Om € 200 miljoen per jaar aan extra huurverhoging te realiseren, dienen de huren van de woningen die vrijkomen met circa € 100 per maand te stijgen (Uitgaande van 2,4 miljoen woningen en een mutatiegraad van 7%. Hierdoor muteren jaarlijks 168.000 woningen die in potentie in huur omhoog kunnen).
Deze stijging van de huren zorgt vanzelfsprekend ook weer voor een stijging van de huurtoeslag. Zodoende wordt een deel van het beoogde effect weer teniet gedaan. Een klassieke catch 22 voor Den Haag.
Om de overige € 200 miljoen te betalen uit lagere investeringen, is een zeer forse daling van de investeringen nodig. De heffing voor de huurtoeslag is een operationele kasstroom.
Lagere investeringen betekent voor de operationele kasstroom alleen lagere rentelasten. Echter € 1 minder investeringen resulteert slechts in circa € 0,05 aan minder rentelasten. Om € 200 miljoen op de rentelasten te besparen is dus een reductie van de investeringen nodig van circa € 4 miljard!
Corporaties ontkomen er naar alle waarschijnlijkheid niet aan om ook de onderhoudslasten en bedrijfslasten te verlagen. Om deze met € 250 miljoen per jaar te laten dalen, betekent een structurele daling van 4% ten opzichte van de uitgaven in 2009. Gezien de groei van de afgelopen jaren lijkt dit een hele uitdaging. Het komt er waarschijnlijk op neer dat een deel van de heffing gaat worden betaald uit verkoopopbrengsten. En dat is geen wenselijke ontwikkeling omdat structurele uitgaven dan gedekt moeten worden vanuit incidentele inkomsten.
Staatssteun
Het overgrote deel van de corporaties geeft aan de middeninkomens te willen bedienen.
Slechts 8% ziet hier geen rol voor zichzelf weggelegd. Om dit te bewerkstelligen wordt voornamelijk de 10% “vrije” toewijzingsruimte gebruikt. Om aan te tonen dat staatssteun alleen wordt gebruikt voor de DAEB activiteiten is een administratieve scheiding noodzakelijk. Het merendeel van de corporaties maakt zich nog niet druk over deze operatie. Slechts een kleine minderheid is al begonnen met het scheiden van de activiteiten. De meeste corporaties geven zichzelf ook een dikke voldoende voor het kennisniveau voor de administratieve scheiding.
Toekomstperspectief
Wat betreft het toekomstperspectief van corporaties bestaat een groot verschil tussen grote (> 10.000) en kleinere (< 10.000) corporaties. Grote corporaties hebben minder vertrouwen in een goed financieel resultaat en verwachten dat het arrangeren van financiering moeilijker wordt. Dit in tegenstelling tot corporaties met minder dan 10.000 eenheden die meer vertrouwen hebben in de toekomst. Bijzonder is echter dat grotere corporaties verwachten meer te investeren en kleinere corporaties juist minder.
Door de aanblijvende lage stijging van de huren, hogere stijging van de kosten en steeds beperktere financieringsmogelijkheden, wordt een steeds groter deel van de investeringen afhankelijk van de verkopen. Gezien de meest recente Woonvisie van de regering, is het de bedoeling dat corporaties steeds meer bezit gaan verkopen. De verkoopindex blijft echter op een op een historisch laag niveau. Het is dus maar zeer de vraag of de hogere verkopen ook daadwerkelijk kunnen worden gerealiseerd. Kijk op de site van Finance Ideas voor de volledige resultaten en het persbericht over de 7de Corporatie Survey of download het rapport hier.
