Risicobeoordeling van zorgvastgoed
De zorgsector maakt een aanzienlijke transitie door, waarin onder andere de bekostigingsystematiek verandert van capaciteitsbekostiging naar prestatiebekostiging. Deze transitie heeft invloed op het risicoprofiel van zorgvastgoed en de instellingen die zich hierin vestigen. Het CFV is een onderzoek begonnen om inzicht in de risico’s en de impact te verkrijgen en heeft recentelijk de resultaten van de tweede fase bekend gemaakt.
In de eerste fase van dit onderzoek is er een verkennende vragenlijst gestuurd aan corporaties. De belangrijkste vragen hierin betroffen de omvang van de zorgvastgoedportefeuille, de huurinkomsten uit dit vastgoed en of er recentelijk een risicoanalyse gemaakt was over dit vastgoed. Voor de tweede fase in dit onderzoek zijn 56 corporaties geselecteerd welke ten minste 6% woongelegenheden ten opzichte van de totale portefeuille in zorgvastgoed hebben en welke voor ten minste voor 6% bijdragen aan de huurinkomsten op jaarbasis.
Uit deze tweede fase van het onderzoek is gebleken dat slechts een aantal corporaties beschikt over een risicoanalyse van het zorgvastgoed. Daarnaast wordt zorgvastgoed vaak niet opgenomen in de informatievoorziening voor het management, wat de kans vergroot dat het niet of te laat onder de aandacht van het management wordt gebracht.
Onder andere voor de interne risicobeheersing en (financiële) prognoses is het van belang de risico’s die gepaard gaan met zorgvastgoed in kaart te brengen. Doordat (intramuraal) zorgvastgoed vaak specifiek van aard is beperkt dit de alternatieve aanwendbaarheid van het zorgvastgoed. Ergo, zonder investeringen in het vastgoed om de alternatieve aanwendbaarheid te vergroten is het aannemelijk dat zorginstellingen de meest waarschijnlijke huurders van het zorgvastgoed zijn en blijven.
Gezien de beperking in potentiële huurderpopulatie is het van belang om inzicht te creëren in de (financiële) stabiliteit van de huidige huurder of een potentiële huurder. Vroegtijdig risico’s signaleren kan (langdurige) leegstand in het zorgvastgoed beperken/voorkomen, gezien een potentiële nieuwe huurder meestal niet direct gevonden is dan wel over een nacht ijs gaat. Een eerste inzicht in de financiële stabiliteit kan verkregen worden door gebruik te maken van de ZorgRating.
ZorgRating stelt corporaties in staat om zorginstellingen vanuit een financiële bril snel en overzichtelijk te vergelijken en te beoordelen. Op basis van jaarverslagen worden financiële en operationele ratio’s berekend en gewogen tot een individuele rating. Zodoende verkrijgt u op eenvoudige en objectieve wijze inzicht in de financiële positie en kredietwaardigheid van uw (potentiële) huurder.
Een mogelijke tweede stap in het inschatten van de risico’s die gepaard gaan met de (potentiële) huurder is door de kredietwaardigheid (ZorgRating) van de instelling af te zetten tegen de loopduur van het huurcontract. Daarnaast is het waardevol om de bedrijfswaarde in perspectief te plaatsten met de rest van uw portefeuille.
De relatieve positie in de matrix duidt het risico. De horizontale as geeft de resterende looptijd van het huurcontract weer. Een korte resterende looptijd leidt tot een relatief groot risico omdat de huurder dergelijke contracten als ‘flexibele schil’ kan gebruiken om de krimp in het segment intramuraal zorgvastgoed op te vangen. De verticale as geeft de ZorgRating van de instelling weer. De omvang van de bol duidt de relatieve grootte van de bedrijfswaarde.
Dergelijke analyses bieden inzicht in een aantal van de risico’s die gepaard gaan met zorgvastgoed en de huurders. Het opstellen van de risicomatrix behoeft geen zorgspecifieke kennis. Het vervolg op de risicomatrix is een meer diepgaande analyse van de complexen linksonder in de matrix. Bij het meer diepgaand analyseren van zorgcomplexen speelt onder andere de alternatieve aanwendbaarheid en het type zorgexploitatie een rol. Deze analyses dragen bij aan de interne risico beheersing en informatievoorziening naar externe toezichthouders.
Meer weten over ZorgRating of de risico’s die gepaard gaan met zorgvastgoed kijk op www.zorgrating.nl of vraag een voorstel aan voor de training risicobeoordeling van zorgvastgoed.
