Rendement herstelt automatisch

Een goed ingericht financieel sturingskader wordt vaak gezien als een ultieme oplossing voor alle financiële problemen van woningcorporaties. Ook Minister Blok leunt hier volledig op door in zijn brief aan de Tweede Kamer van 26 maart aan te halen dat het financieel toezicht op corporaties gebaseerd moet gaan worden op de marktwaarde in verhuurde staat en het behaalde rendement op de portefeuille. Laat er geen twijfel over bestaan dat het berekenen van de marktwaarde in verhuurde staat op alle fronten is aan te moedigen. Het geeft immers ontzettend veel extra informatie over de portefeuille en stelt een organisatie in staat om goede strategische afwegingen te maken. Het probleem ontstaat echter wanneer er een fixatie ontstaat voor het behalen van een bepaald rendementsniveau.

Rendementsturing in de praktijk

Rendementsturing is in de praktijk van commerciële vastgoedbeleggers veelal ingericht door een assetmanager aan te wijzen die verantwoordelijk is voor het behalen van een minimaal rendementsniveau. Om dit te behalen kan de assetmanager aan een aantal knoppen draaien. De huur kan in de regel niet onbeperkt worden aangepast, dus zijn vooral de exploitatielasten belangrijk voor het halen van een bepaald rendement. Lagere beheerlasten of de scherpere inkoop van onderhoud leiden tot een hoger rendement. Overigens wordt vaak onderschat dat ook het bevorderen van de doorstroming en het beperken van de leegstand tussen verhuur en wederverhuur zeer bepalende factoren zijn voor het behalen van rendement. Door complexen grondig op deze factoren te analyseren en onderling te vergelijken kan goed inzicht worden verkregen in de oorsprong van de rendementen. Rendementsturen houdt dus meer in dan het simpelweg doodstaren op een minimaal te behalen totaal rendement, maar vraagt ook om het ondernemen van acties op basis van de verkregen informatie.

Zelfcorrigerend mechanisme

Een belangrijke valkuil van rendementsturing is dat er een zelfcorrigerend mechanisme bestaat doordat het rendement mede afhankelijk is van de waarde van het bezit. Het direct rendement wordt namelijk bepaald door het exploitatieresultaat in een bepaald jaar te delen op de waarde aan het begin van dat jaar. Indien het rendement in een bepaald jaar fors onder de gestelde rendementseis uitkomt, heeft dit ook effect op de waarde van het bezit. Het is echter juist deze waarde die weer de basis vormt voor de rendementsbepaling voor volgend jaar. Bij een gelijkblijvende exploitatiekasstroom, maar een lagere waarde, resulteert volgend jaar een hoger rendement. Met andere woorden, indien het rendement dit jaar onder het vereiste niveau ligt, zorgt het zelfcorrigerend mechanisme ervoor dat het volgend jaar wel weer voldoet aan de vereisten. Dit geldt dus zelfs zonder dat er enige actie wordt ondernomen om de exploitatie van het complex te verbeteren. In datzelfde licht is het dus ook niet zo vreemd dat nieuwe bestuurders bij vastgoedfondsen vaak beginnen met het afwaarderen van de portefeuille. Dit zorgt er immers voor dat de rendementen in de jaren daarna gemakkelijker de benchmark verslaan. Uiteraard is deze afwaardering eerder in het indirect rendement naar voren gekomen, maar dat wordt veelal uitgelegd als out-of-control, ofwel buiten mijn invloedssfeer. Het sturen op rendement is zeker aan te bevelen, echter gaat het dus niet alleen om de einduitkomst. De onderliggende factoren, de resultaten in het verleden en de dynamiek met de waardeverandering is minstens zo belangrijk om de rendementen in perspectief te kunnen plaatsen.

Financiële sturing

De invulling van het financieel sturingskader, de relevante sturingsvariabelen, het bepalen van de minimumvereisten en het rekenen aan vastgoed komen uitgebreid aan bod tijdens de cursus financiële sturing die op 4 juni plaatsvindt in Garderen. Uiteraard kan deze opleiding ook in company worden verzorgd op basis van uw situatie en uw beleid. Vraag hiervoor een geheel vrijblijvend voorstel aan of neem direct contact met ons op via 0320 – 23 74 85.