Regenboogcoalitie vereist creativiteit, ook van woningcorporaties

De corporatiesector ontkomt niet aan de bezuinigingen die de regenboogcoalitie op 26 april bekend maakte om het overheidstekort te beteugelen. Twee maatregelen springen direct in het oog. De heffing huurtoeslag wordt al in 2013 in plaats van in 2014 ingevoerd. Daar staat tegenover dat de huren van middeninkomens met 1% boven inflatie mogen stijgen. Is de corporatiesector al klaar voor deze nieuwe werkelijkheid?

Investeringsruimte daalt met € 9 miljard

De investeringsruimte staat bij veel corporaties al een aantal jaar onder druk. Tegenvallende verkopen, aanzienlijke bedrijfslasten, vennootschapsbelasting en vogelaarheffing beperken de beschikbare kasstromen. Opvallend is dat de investeringsruimte van corporaties van 2008 op 2010 is toegenomen, zoals het CFV in haar corporatie in perspectief laat zien.

De operationele opbrengsten zijn verbeterd, terwijl de lasten licht gedaald zijn. Deze ruimte is grotendeels benut om meer financiering aan te trekken. De leningportefeuille is gestegen van € 66 miljard in 2008, tot € 85 miljard eind 2011. De sector als geheel heeft hierdoor de grens opgezocht van de door het WSW vereiste positieve operationele kasstroom na 2% aflossingsfictie (WSW trendnotitie 2011). De invoering van de heffing huurtoeslag zet de operationele opbrengst vanaf 2013 al onder druk.

De beoogde opbrengst voor de schatkist is € 760 miljoen, waarvan € 620 miljoen door woningcorporaties bekostigd dient te worden. Dit betekent dat circa 5% van de huurinkomsten van corporaties als heffing aan het Rijk moet worden afgedragen. Tegenover de heffing staat de mogelijkheid om de huren van middeninkomens met 1% boven inflatie te verhogen. De extra inkomsten uit deze aanvullende huurstijging bedragen in 2013 minder dan € 20 miljoen, doordat deze pas ingaat per 1 juli 2013.

Heffing huurtoeslag

De heffing huurtoeslag wordt onvoldoende genivelleerd door de extra huurverhogingen, waardoor de operationele kasstromen van corporaties een forse negatieve druk zullen ondervinden. De inkomstenderving van circa € 600 miljoen kan namelijk niet gebruikt worden voor rentelasten, waardoor de financieringsruimte met € 9 miljard daalt. Geld dat niet meer besteed kan worden aan investeringen.

Verkopen nodig voor de financiële continuïteit

Financiële continuïteit voor de korte en lange termijn is noodzakelijk. Daarnaast is het wenselijk dat corporaties de broodnodige investeringen in woningen, wijken en de leefomgeving blijven doen. Hiervoor zijn de inkomsten uit de kernactiviteit, het verhuren van woningen onvoldoende, tenzij fors kan worden bezuinigd op beheer- en onderhoudslasten of een groter deel wordt bekostigd uit de verkopen van bestaand bezit. Dit vergt een verschuiving van de organisatie naar een huisvester in brede zin, waar een grotere rol is weggelegd voor de verkoop van woningen.

Het labelen van verkoopwoningen en het inrichten van het verkoopproces zijn hierbij een eerste aanzet om ook in de nabije toekomst ambities te realiseren.