Praktische invulling van de marktwaarde verhuurde staat
Volgens de herziene Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht wordt dienen woningcorporaties hun gehele bezit over 2016 tegen actuele waarde (marktwaarde in verhuurde staat) te waarderen. De jaarverslaggeving over 2015 zal gebaseerd zijn op de oude regelgeving (BBSH), maar om ervaring op te doen worden corporaties al wel gevraagd de marktwaarde over 2015 in CorpoData aan te leveren.
Beschikken over de marktwaarde van het bezit vergroot het inzicht en biedt kansen voor interne sturing (asset management). Maar de implementatie van de marktwaarde kan een aantal knelpunten met zich meebrengen. In dit artikel wordt ingegaan op de knelpunten waar corporaties tegen aanlopen bij de implementatie van marktwaarde.
De stand van zaken
Naar aanleiding van de wijziging in de RJ645 besloot in 2012 al een aantal corporaties over te gaan op waardering tegen marktwaarde. In de Corporatie Survey kwam eind 2014 naar voren dat inmiddels 16% van de corporaties op marktwaarde waardeert. Dit betreft met name de grote corporaties. Daarnaast bleek dat bijna de helft (45%) van de corporaties reeds inzicht heeft in de marktwaarde van hun sociale bezit. Daar staat echter tegenover dat een aanzienlijk deel (48%) geen inzicht heeft in de marktwaarde van het bezit. Aan hen de schone taak om hun vastgoed de komende anderhalf jaar te herwaarderen. Corporaties ervaren meerdere knelpunten die gepaard gaan met het waarderen op marktwaarde. Met name onvoldoende kennis van de methodiek en onvoldoende datakwaliteit zijn de belangrijkste knelpunten.
Marktwaarde verhuurde staat
Binnen de corporatiesector is de bedrijfswaarde de gebruikelijke waarderingsmethodiek. De bedrijfswaarde komt tot stand met de Discounted Cash Flow methode, ook wel de DCF methode genoemd. Deze methodiek bepaalt de waarde van alle toekomstige kasstromen uit de exploitatie van een object. Simpel gezegd wordt de waarde van alle toekomstige huurinkomsten bepaald. Daar gaan vervolgens alle exploitatiekosten vanaf. De exploitatiekosten bestaan voor een belangrijk deel uit de onderhoudskosten, beheerkosten, belastingen en verzekeringen. Ook bij de berekening van de marktwaarde verhuurde staat wordt gebruik gemaakt van de DCF methode. Maar waar in de bedrijfswaarde berekening gebruik gemaakt kan worden van de voorgeschreven normen van het CFV zijn in de berekening van de marktwaarde de kasstromen die in de markt gerealiseerd kunnen worden leidend.
De belangrijkste onderdelen van de marktwaarde bepaling zijn de leegwaarde, markthuur en de huurindex, de exploitatiekosten en kostenindex, de disconteringsvoet en de restwaarde. Conform het waarderingshandboek kan er gekozen worden voor een light versie en een full versie van de marktwaarde. Bij de full versie worden deze parameters door een taxateur bepaald en onderbouwd. Bij de light versie volstaan standaard voorgeschreven parameters en is de tussenkomst van een taxateur is niet verplicht. Het moge duidelijk zijn dat de keuze voor de full versie leidt tot een hogere kwaliteit van de resultaten, maar leidt ook tot meer kosten.
Voor een succesvolle implementatie van de marktwaarde is het dan ook belangrijk dat er voldoende kennis en ervaring binnen de organisatie aanwezig is om deze keuzes te maken en het waarderingstraject succesvol af te kunnen ronden. Het op orde brengen van de informatievoorziening en de betrokkenheid van een taxateur vergroot echter het inzicht in de portefeuille en draagt positief bij aan de onderbouwing van de vastgoedstrategie.
Vragen?
Om u verder op weg te helpen bij de implementatie van marktwaarde, biedt de Finance Ideas Academy dit jaar de cursussen vastgoedrekenen en marktwaardering en asset management aan. De eerste cursus geeft inzicht in de achtergrond de verschillen tussen de verschillende waarderingsmethodieken, en de techniek en de implementatie van deze waarderingsmethodiek. In de tweede cursus staat de wijze waarop u asset management in kunt zetten om de meest optimale exploitatiestrategie voor uw vastgoed te bepalen centraal. Daarnaast biedt ons unieke platform asset managers u de mogelijkheid met vakcollega’s expertise op te doen en te delen. Dit platform bestaat uit een groep asset management professionals, die 3 keer per jaar bij elkaar komt.
