Middeninkomens echt helpen? Verruim toewijzingsbeleid op lokaal niveau in plaats van de niet-DAEB procedure
Sinds 2011 zijn corporatie verplicht om hun sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot circa € 37.000. Daarmee is gehoor gegeven aan de beschikking van de Europese Commissie waarin werd gesteld dat corporaties zich dienen te focussen op hun primaire doelgroep om in aanmerking te blijven komen voor geborgde financiering. Corporaties mogen nog wel investeren in de ontwikkeling van nieuwe geliberaliseerde huurwoningen, maar alleen als er aantoonbaar geen interesse is vanuit de markt. Dit dient door de gemeente te worden getoetst.
Sinds de invoering van de Woningwet blijkt dat corporaties mede vanwege de zware niet-DAEB procedure (zie hieronder) nauwelijks investeren in nieuwbouw van geliberaliseerde woningen. En dat terwijl er juist in het middenhuur segment een groot te kort aan woningen is. Mede daarom is de minister nu voornemens de niet-DAEB procedure te vereenvoudigen, zodat het makkelijker wordt voor corporaties om alsnog te investeren in nieuwe geliberaliseerde huurwoningen. Maar worden de middeninkomens hier nu echt mee geholpen?
Niet-DAEB procedure
In artikel 44c van de Woningwet zijn de voorwaarden opgenomen waaraan een corporatie dient te voldoen alvorens overgegaan kan worden tot het investeren in nieuwe niet-DAEB activiteiten. De niet-DAEB goedprocedure bij de Autoriteit woningcorporaties ziet er als volgt uit:
- De gemeente dient de noodzaak tot het investeren van de betreffende niet-DAEB activiteit te onderschrijven.
- De gemeente dient een markttoets uit te voeren om te inventariseren of er marktpartijen zijn die de betreffende niet-DAEB activiteit wensen uit te voeren.
- De gemeente dient vervolgens te verklaren dat er geen marktpartijen bereid zijn gevonden de betreffende activiteit uit te willen voeren.
- Het WSW geeft een zienswijze op de voorgenomen werkzaamheden.
- Op portefeuilleniveau voldoet de niet-DAEB tak aan haar financiële ratio’s.
- Het projectrendement van een nieuwe niet-DAEB investering dient ten minste 0,0% te bedragen. Bij een nieuwbouw koopproject dient de winst ten minste 0,0% te bedragen.
- De corporatie dient inzichtelijk te maken hoe het project wordt gefinancierd.
Middeninkomens tussen wal en schip
Sinds de invoering van de herziene Woningwet zijn met name huishoudens met een middeninkomen (inkomen tussen € 37.000 en € 50.000) tussen wal en schip terecht gekomen. Deze huishoudens hebben een te hoog inkomen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maar een te laag inkomen voor een koopwoning. Ook op de particuliere huurmarkt komen deze huishoudens nauwelijks aan bod doordat er weinig aanbod is in het middenhuur segment (huur tussen € 710 en € 1.000 per maand).
Vereenvoudiging niet-DAEB procedure helpt middeninkomens niet
Om het corporaties makkelijker te maken te investeren in nieuwe middenhuur woningen heeft de minister een wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd waarin maatregelen zijn aangekondigd die de niet-DAEB procedure moeten vereenvoudigen:
- De gemeentelijke markttoets bij herstructurering op erfpachtgrond komt te vervallen.
- De verplichte zienswijze van het WSW komt te vervallen.
- Het minimale projectrendement wordt van 5,5% verlaagd naar 0% (deze maatregel is reeds doorgevoerd).
Met deze vereenvoudiging hoopt de minister corporaties te verleiden om te gaan investeren in geliberaliseerde huurwoningen voor middeninkomens. Nog los van het feit dat de aangekondigde vereenvoudiging niet heel veel om het lijf heeft, de gemeentelijke markttoets blijft immers bestaan, zullen middeninkomens niet direct de effecten merken van deze vereenvoudiging. De maatregelen hebben namelijk alleen effect voor het opstarten van nieuwe projecten. Voordat een nieuw project is opgestart en dat resulteert in de bouw en oplevering van nieuwe middenhuur woningen zijn we jaren verder.
Op korte termijn zijn middeninkomens daarom niet geholpen met de vereenvoudiging van de niet-DAEB procedure. Ook op de lange termijn valt dit te betwijfelen. De investeringscapaciteit van corporaties is in de niet-DAEB tak gering gezien de beperkte omvang van de niet-DAEB portefeuilles. Dat betekent automatisch dat er niet veel nieuwe middenhuur woningen vanuit deze tak gerealiseerd kunnen worden.
Verruim toewijzingsbeleid op lokaal niveau
Wat wel direct zou helpen is de toewijzingscriteria van corporaties te verruimen in combinatie met een verhoging van de liberalisatiegrens. De wetgever zou dit kunnen doen door gemeenten en corporaties op lokaal niveau meer ruimte te geven in de toewijzingsbeleid. Door in schaarste gebieden de inkomensgrens van de DAEB tak op te rekken naar € 50.000 en tegelijkertijd de liberalisatiegrens te verhogen naar bijvoorbeeld € 900, ontstaat er direct ruimte in de DAEB tak voor verhuur aan middeninkomens.
Regel deze verhoging niet centraal vanuit Den Haag, maar geef gemeenten en corporaties op lokaal niveau de ruimte hier al dan niet gebruik van te maken. De hoofdregel blijft in de DAEB tak dan zoals het nu is, namelijk een inkomensgrens van € 37.000 in combinatie met een maximale aanvangshuur van € 710. Via het gemeentelijk woonbeleid zou hier dan (tijdelijk) van afgeweken kunnen worden.
Overigens hebben corporaties binnen het huidige wettelijk kader de mogelijkheid om maximaal 20% van hun sociale huurwoningen toe te wijzen aan hogere inkomens. Wellicht biedt dat in combinatie met een verhoging van de liberalisatiegrens ook de benodigde ruimte voor het huisvesten van middeninkomens.
Meer weten?
Wilt u meer weten over de mogelijkheden ten aanzien van middeninkomens? De masterclass Woningwet compliance geeft u inzicht in de borging van Woningwet compliance, maar biedt ook handvatten in hoe u de spelregels effectief kunt omzetten in beleid.
